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地价高得离谱
SOHO中国董事局主席潘石屹日前对,华润置地以25.65亿的高价拍卖拿下北京清河地块发表看法,认为“土地拍卖价高得离谱,不符合当今房地产市场的实际情况”。
虽然华润置地与顺驰中国竞标拍卖清河地块的当天,潘石屹其时正在法国度假,但是,老潘还是对此次拍地予以了相当的关注,潘石屹自称他一直用手机在听拍卖现场的进展情况。
潘石屹认为该地块25.65亿的高价,不符合当今房地产市场的实际情况。因为清河在北五环了,按照计算,这块地单土地价格每平方米可销售面积就达3700多元。不用详细的测算,按经验来推算,房地产市场中一般边远地区(如北五环边上)的土地价格不能超过总成本的40%,城市中心区土地价格不能超过总成本的50%,而像CBD繁华地区也不能超过60%。
潘石屹评论说,“我的观点不像一些经济学家这么悲观。天天杞人忧天,天天说房地产要崩盘了,泡沫吹大了。但也没有像华润、顺驰这样的狂热,认为未来几年时间,房价还会像‘非典’之后一样暴涨。”
潘石屹解析说,“非典”之后,北京甚至全中国房价的暴涨是有许多原因组成的,其中一个原因就是政府接连下发了好几次“冻结”土地的政策,对土地真正的供应量和人们对土地的预期都产生了非常大的影响。但通过这次宏观调控,主要是对市场上供求关系的调控,这种房价的日子在未来的几年时间不会再来了。
有的房地产商对市场太过乐观
具体到目次拍卖为何拍卖出天价,潘石屹分析说:第一是北京今年以来公开出让的土地非常少,只有几百万平方米,与每年几千万平方米的销售面积相比来说悬殊很大。现在北京的房地产市场上有一些矛盾现象,有土地的房地产公司是地太多,没有钱去开发,也没有钱去交政府的地价款。而有钱的房地产发展商又找不到土地。第二个原因就是一些上市公司、国有企业没有土地就没有当年的业绩,无法向股东和上级交代,这两年这些企业没有地,饿极了,饥不择食。这些企业往往从短期考虑,从他们当年的业绩来考虑。如果从真正的市场效益考虑,应该不会出这样高的价格。第三,一些房地产公司对北京未来房地产形势看得太好,太乐观了。未来再不可能有过去两三年时间里房价那么高的增长幅度。
承认当年顺驰赌赢了
不过,潘石屹也表示,顺驰中国在过去两年的疯狂拿地中,确实赌赢了。“在过去两年顺驰的疯狂扩张中,许多同行都认为顺驰死定了。但在去年别人让我评论顺驰的时候,我说:‘九死一生’”。如果说市场比较平稳,顺驰一定死定了,但如果政府限制土地的供应,经常出台一些冻结政策,公开出让土地又非常少,市场对房子的需求又非常大,房子的价格和土地的价格都会迅速地上升,这样顺驰无论盖不盖房子,盖好房子还是差房子,他拍卖取得的土地都会升值。顺驰在过去两年时间,应该说是成功了,原因是土地的供应量少了。但我认为这个成功是赌了10%的小概率,如果没有土地的冻结政策,如果没有土地公开出让的大幅度减少,顺驰手中的土地不可能升值这样快,甚至有可能会赔钱。”