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这段时间,天津市酒店式公寓卷起一股投资热潮,对实际销售的调查显示,投资的比例超过了一半。一些项目在宣传册中干脆直接印出“回报分析表”,以直接引导和促进投资型购买,事实证明,收到了良好的效果。
有什么能比投资房地产的回报率更高?美国《商业周刊》中这样描述:“自1980年以来,强劲增长的美国经济和低廉的贷款使得人们认为坐在新购住宅的花园里,一边悠闲地享用咖啡一边看着报纸上不断飙升的房价就是生活的全部意义。四十年来,全新商品房价只下跌过两次。”
此前的几年中,这样的场景同样可以用来描述中国。然而投资已经变得不再理性,有谁能看到这股浪潮下的暗礁?
“仅仅2005年的头六个星期里,住房贷款利率就上涨了半个百分点,这个数字将在明年增加到可怕的7%。摩根士丹利已经预计今年将是房地产市场价格与需求的饱和点。一旦美国房地产市场出现衰退,将直接影响到美国经济的复苏。从2002年至2004年,住房贷款业务一共带来了4000亿美元的利润,这些‘热钱’大多被直接用于再投资,一旦这种经济联动崩溃,美国将无法应付它巨大的财政数字,特别是在全世界掌握的美国有价证券总额也超过5000亿美元的时候。”
我们现在投资房地产时理性与否,将决定我们将来是否面对同样的恐惧。今年上半年,楼市调控几次三番掀起波澜,人们一次次陷入对政策的误读中,又一次次地冲出迷局。先是大量来自购房者的声音认为,在政策的打压下,房价要跌了,但立刻有观点明确地评论说,政策只是在放缓房价上升的速度,最终目的是稳定房价,因为政府不可能一手策划出一个经济崩溃的局面。紧接着又有分析认为,政策调控的对象是投机和投资,自用需求者不在界内,随即涌现的反对观点提出,调控的源头目标是控制非理性投资,理性投资也不在界内。那么究竟什么是“非理性投资”呢?显然,这种观点中的“非理性投资”指的是靠短期买进卖出牟取暴利的投机行为。因为所谓“非理性”,就是指丧失理智,也就是智昏,常言说“利令智昏”,因此“牟取暴利”的投机行为就是政策最终要打击的“非理性”投资行为。推论的过程尽管有些幽默味道,但看上去依然严丝合缝。
在3—6月间,新政策连续出台,而本市的这些酒店式小公寓偏偏选择在7、8月开始上市,不仅如此,更加令人费解的是,预计的原本可能因受调控影响而销声匿迹的投资型购买力,反而出人意料地表现出了大幅的增长。
一位专门销售酒店式公寓的项目经理陈述了三个缘由。其一,天津目前的发展状况距离目标城市定位——国际化港口大都市还有一段距离,在这个距离拉近的过程中,城市的发展将会引发两个结果:一是外来高素质人口增加,二是城市扩张。外来人口增加,正好扩充了酒店式公寓的适住人群——年轻、高收入、过渡型等;而城市扩张,则成为房地产能够长期保值的关键——市区土地价格将会不断提高。其二,在以往本市市场中,此类产品几乎空白,现在虽然大量出现、凸显了竞争,但却恰恰是市场需求集中暴发的反映。其三,人们已经学会了如何综合考虑地段、价格、面积、功能、物业管理等诸多要素,并在此基础上建立了做出理性判断的自信。
这种分析显然是一个良性的预示,至少我们可以从中读出一种趋势——房地产投资正在拒绝非理性的误导,逐步走进理性的王国。的确,前有骇人听闻的调控政策,后有市场低迷赔本折手的投资风险,中间是对产品本身价值的把脉与判断,有这几项围攻,即使是面积小、总价低的小公寓,投资者也需要捏着一把冷汗入局。
在美国,30年贷款利率已经涨过6%,房地产涨幅创下了新高。人们赚钱又避开风险的方式是令我们难以想象的搬家——搬到一个地价更贵的地方,这里的搬不是搬家具行李,而是整幢房子搬。木头房子搬起来最便宜,1000平方英尺的一层房屋50英里要15000—17000美元,更贵的是砖房,价格加倍。一则新闻上说:奥马哈一间原本2000美元的破房子搬了几英里就卖出了30000美元,后来经过开发商修整卖到135000美元。由于房价变动剧烈,近年来美国搬家公司业务大增。
当然,如果有一天我们发现搬动房子的成本足够划算,我们也不妨把房子盖在郊外,然后再搬到市中心卖个好价钱。假如这一天成为可能,也不失为一项理性的选择。但理性终究没有标准、没有界限,有句话说的好:所有错误都是在绝对正确的前提下犯的。如果太相信自己的理性,这相信本身,便已不再理性。
哎呀,产权酒店似真好啊!