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随着“央行调息”、“国八条”、“七部委意见”等政策的出台及执行,曾饱尝了“暴利”之甜的开发商也开始感到了市场的“寒冷”:土地紧张、资金紧张、销售缓慢。在此背景下,一系列的房企联合纷纷上演:中城房网改名为中城联盟、万通携手泰达等等成为了人们眼中的一道“风景”,而近期,城开、天鸿集团计划联姻,顺驰联手首钢也再次引人注目。
这些,仅仅是新政下的强强联手自救,还是市场发展企业壮大的必然结果?这样的合作,对于市场,除了产生一些所谓的巨无霸外,是否还会让已经不低的房价产生波动,甚至再度上扬?
地产大势催生“大并购时代”?
自“央行调息”以及“国八条”等政策相继出台并付诸实施,国家从土地、金融等方面对房地产的调控力度开始逐步加强。随着政策的实施,调控效果也逐步显现,房价涨幅开始回落。据报道,今年7月20日这一天,北京18个区域内13万套可售住宅中成交数仅为65套,上海19个区域内16万套可售住宅中成交量则是92套。这样的销售数量的确让开发商心虚甚至恐慌。曾饱尝了“暴利”之甜的开发商也开始感到了市场的“寒冷”:土地紧张、资金紧张、销售缓慢让他们倍感“不爽”,融资、拿地也一时成为热门话题。优势互补,强强联合更成为很多“有识之士”的共识。房地产业内的“大洗牌”开始出现。
早在2004年3月,中国地产大腕俱乐部的组织“中城房网”正式改名为“中城联盟”。中城联盟将设立代表联盟的发言人,对于重大的房地产行业政策的出台发表联盟的看法,并尝试在一些房地产政策出台前与政府政策制定部门理性沟通。
另一方面,一些重量级的企业也动作频出,上演了一系列精彩的“故事”:万科携手南都,全面进入浙江;北京城开和天鸿集团也传出联姻的消息;一直引人注目的五大国有房企并购也有了新的进展。据北京产权交易所内部数据统计显示,近两个月来,有关房地产公司股权转让挂牌案例不下20起。北京还有一些中小开发商成立了自己的“拿地联盟”和拿地公司。
对此,搜房营销中心副总经理石军认为,面对可能扩大的市场风险,企业之间互相联手抵御是目前环境下必然的选择。随着楼市调控后续反应逐步呈现,将有越来越多的地产公司选择走向合作或者合并。而首创集团董事长刘晓光则早在2003年就断言:“地产大并购时代已经来临。”
房企联手图谋操纵市场?
有业内人士分析,房企联合一般不外乎三种目的:一种是为了优势互补,实现资源的充分利用,如“鸡蛋”换“粮票”;一种则是排挤他人,如一位业内人士所倡导的“拿地联盟”;另一种则是众多企业联合,寻求一种合力效应,实现一个共同的利益目的。如房地产企业的“联合唱涨房价”。
但无论房地产企业采取何种联合方式,最终都将形成一个“垄断性质”的“利益同盟”。而一个非常明显的道理就是,越强有力的“联盟体”越拥有更大的市场能量。
如2004年四号令后,华远集团总裁任志强就公开倡议,希望北京大地产商结成联盟,联合向政府拿地,然后在联盟内部进行再分配,那些不加盟的地产商将难以生存。
对此,今典集团董事长张宝全曾明确指出,任志强想搞垄断。任何行政壁垒都是反市场化的,如果想通过这种方式获取一种特殊利益,是一种垄断行为。而中坤集团董事长黄怒波也对此表达了近似的担忧:“现在北京出现一个很不好的现象就是有的房地产商到处宣扬储备了多少地。如果北京真的出现新的利益集团,比如200家房地产商把土地大部分垄断,那将是非常可怕的。”
据了解,经过各种兼并洗礼,目前广州,合生创展集团、富力地产集团以及碧桂园集团等八大地产巨头所占市场份额业已超过了整个市场的30%。虽然它们之间没有实际的“合作”,但在广州的一次土地拍卖会上,全部7幅地块中的6幅便被富力地产集团、保利集团和珠江地产三家实力雄厚的品牌房企所“瓜分”,其中富力地产集团更以7.7亿元的价格独揽了位于珠江新城的4幅地块。
土地和资金对于房地产开发的意义不用多说,根据经济学原理,在房地产行业,像这样具有强势资金、土地资源以及优势市场份额的条件下,便具备了垄断的基本要素。具有市场垄断地位的企业,将有能力通过控制资源而将价格定在高于市场均衡价格的水平上,由此获得超额利润。而这,自然是频繁合作的房地产企业所希望达到的效果。
而另一种更为严重的情况是,“一旦形成势力很强的利益集团或者阶层,它们将可能影响国家的政策走向,影响媒体的声音,甚至与政府博弈,逼着政府不得不采取新的政策。”一位业内人士分析,这样的例子并不是头一次,如“18号文件”某种程度上就是“利益集团”催生的产物。
“联盟”态势拉升房价上涨?
地产行业的“联手”格局究竟对市场走势有何影响?
有专家认为,房地产市场的土地、资金和项目等向大品牌、大实力的企业集中,有利于降低购房者买到“烂尾楼”的危险,大开发商在一定程度上提高了产品的品质,同时,由于大开发商的集中运作,房屋建设的总成本会降低,从而导致房价有一定下降。
而据媒体报道,2004年1月6日,广州富力地产、城启集团等八大集团首脑聚会并一致认为,2004年广州楼市成交量预计将增加10%,楼价涨幅也将达到10%。这种乐观情绪与广州楼价过去3年平均每年下滑3%的事实形成了鲜明对照。然而后来广州市房管局的统计数据显示,2004年三个季度广州房价都出现了不同程度的增长,第三季度广州市原八区住宅均价与去年同期增长甚至超过了10%,房价走势毫无悬疑地按照开发商的意愿发展。
但寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同却认为这样的“联盟”合作并不能长期促使房价上涨:“因为这毕竟是一个松散的联盟。即使这些发展商在某些方面形成了一个利益共同体,共同进退,但最终大家都无法逾越企业联盟所要面对的‘囚徒困境’,即谁率先破坏联盟,谁就可以得到额外的好处,又不会受到严厉的制裁。价格的竞争会让有些人先支持不住,出现观望的态势,一旦有人采取促销手段,联盟态势就会打破。”
在企业方面,也有一些人表示类似的看法。凯晨广场策划总监史志勇就认为,也许从最终目的上,开发商合作有“垄断”的嫌疑,但从市场效果来看,中国目前尚不存在具有垄断性质的企业,像中远这样的大型国企,市场占有率仍距离“垄断”太远。如果真要谈到“垄断”,表现在北京市场上应该是一家房企在某一个区域占有绝对的市场地位。
虽然目前很多的房地产企业还没有足够的市场占有率来操纵市场,也没有所谓的“价格联盟”,但北京大江投资有限公司房地产专家任纪军博士却揭示了其中“涨价的奥秘”。他认为,由于房地产的特殊属性,房地产企业之间的竞争主要是项目区位邻近企业之间的竞争,结果形成了房地产市场类似寡头垄断的区位市场结构。房地产商通过默契合作,互相比照定价,不打价格战,实现了一种非正式协议的价格合谋。
在土地价格不断上涨和住宅市场结构性供不应求的市场中,不时出现房地产需求的增长变动,房地产商往往利用这种市场需求的变动去推动房地产价格的上涨,甚至把需求的潜在因素作为利好因素去炒作。例如北京申奥成功、城市轻轨通车、CBD建设等,都为房地产商提供了极具诱惑力的炒作空间,使房地产价格出现波段式上涨。房地产商最终获得了区位市场企业群体利润最大化的价格,从而使整个房地产业获取了垄断利润。