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不难发现央行提出“取消期房预售制度”的建议所引起的反响绝不亚于“国八条”的出台,为什么一个建议能引起如此巨大的关注?那是因为央行的“建议”背后极可能预示着一种新政策。央行又为什么要提出这样一个建议?无疑,期房预售制度存在了十年左右,必然有其可取之处,但同时它也带来了严重隐患,必须进行改革。
昔日功臣今遭怨
住房制度进行改革之后,很多想买房的人却买不到,同时,开发商进行房地产开发的积极性也不高,为解决供需矛盾、鼓励房地产开发、降低开发的资金门槛,商品房预售制度应时而生。期房预售制度在短期内增加了房子的供应,缓和了供需矛盾;同时,期房预售加快了开发商的资金流转速度,降低了房地产开发商的入行门槛,有的开发公司利用资金实行滚动开发,同时运作多个项目。可以说,房地产市场的蓬勃发展,商品房预售制度功不可没。
同时,在预售制度之下,开发商为了回笼资金、试探市场行情,刚开盘时价格都会比较低,购买期房能享受到较多优惠。另外,从房产产品的角度来看,预售制度也有一定的好处。在预售过程中,如果客户不认可房产产品或者提出一些意见和建议,开发商可以及时修改,使之更加符合市场需求和人们的需要。
但是,期房预售制度在推进房地产市场发展、带来一些利好的同时,也给房地产市场带来了很大的隐患,受到了社会各方尤其是广大购房者的一致贬责。
购房者为所有的错买单
俗话说:“一手交钱,一手交货。”但商品房预售制度打破了这一规则。曾有一段时间,开发商刚有了一张图纸、甚至仅仅圈了一块地就开始卖房,这时的商品房买卖行为是建立在一种信用而非实物的基础之上。而既然是建立在信用基础上的买卖,就必然存在某一方不守信用的风险,在商品房预售制度下,购房者承担的风险是最大的,要为开发商、建材商、建筑商等各方面的错误买单。
收房纠纷就是商品房预售直接带给购房者的一大烦恼。在预售过程中,有的开发商乱打虚假广告,到购房者收房时,绿化用地变成了停车场、幼儿园变成了足球场、精装修质量粗劣等问题,都可能变成现实,这时候,购房者往往处于弱势,权益得不到保障;而开发商却成功实现资金回笼,也许又开始了另一个项目的开发。北京方舟苑小区就把原盖10栋楼的规划改为了12栋,占据了规划绿地;曙光花园社区开发商也在原规划的绿地上建造房屋,类似例子不一而足。
产权证办理难题是期房预售带来的另一大问题。由于是期房销售,所以在项目的大产权证办理之前,购房者就已经与开发商签订了预售合同而后期开发商有可能因为某些原因导致大产权证无法办理自然业主的小产权证就无法办理;另一方面,有的开发商在项目的大产权证办理下来之后,又把项目整体抵押给银行,进行再次融资,在解押之前业主的小产权证仍然无法办理;还有开发商以办理小产权证为由,对业主提出不公平的要求。无论是哪一种情况,业主的小产权证无法办理,都给其带来了很大的麻烦:一是心里不踏实,二是给房子的再次交易带来很多阻碍。5月11日,七部委下发意见,其中规定个人购房不足2年转手交易的要全额征收营业税,而判断购房的时间以产权证为准,由此引起了很多产权证矛盾集中爆发。
期房预售对购房者的不利影响还表现在,这种制度下购房者将无偿为开发商的融资买单。购房人一般要提前10到15个月白白为开发商融资。通常情况下,从预售到正式交房还有一年左右的时间,这意味着购房者在不能使用物业的情况下,为建造中的产品支付贷款利息和保险费用。在现行利率标准下,以一套50万元的期房为例,购房人一年就要支付3万多元的利息和保费。而这笔钱就被开发商合法“榨取”了。
还有的项目在预售之后出现烂尾楼,其结果也是由购房者承担。因为购房贷款是购房者与银行间的协议,即使购房者所购房屋出现问题,也是绝对不能通过拒绝还贷的方式来抵抗的。比如庄胜广场二期便是典型的例子。
期房预售制度有其特殊的背景,也起到了一定的积极作用,但期房预售给购房者带来的问题也很多,这种在当初促进了市场发展的制度现在遭到了质疑。
开发商操控房价的如意金箍棒
对房地产有一点了解的人都知道,最近两年开发商说得最多的就是供不应求,房价必然上涨。殊不知,供不应求一方面是由于住房需求增加引起的,但一个重要原因却是由于很多开发商的囤地行为。
国际发改委宏观经济研究院王小广认为,2004年北京土地购置面积为1572.50万平方米,增长了13.02%,同期土地开发面积近634.20万平方米,比上年下降58.48%。同时,北京市房产开发面积与土地购置面积之比从1997年的1.61,到2003年的0.78,再到2004的0.40,呈一路下降的趋势,这说明大量已购置土地都没有投入开发,而处于囤积状态。
为什么土地被大量囤积,开发商又不着急?原因在于其资金回笼的压力小。
国家统计局的统计显示,2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元,其中,“定金和预收款”占房地产开发投资资金来源的43.1%,位列第一;房地产开发企业自筹资金5207.6亿元,占全部资金来源的30.3%;开发商向银行贷款3158.4亿元,占全部资金来源的18.4%。
不可忽视,在开发商的自筹资金中,有很大一部分都是来自于销售收入,有的开发商先后运作几个项目,前一个项目的销售收入就是后一个项目的自筹资金,所以事实上开发商的资金压力并不大,“空手套白狼”的说法也才由此产生。而一位业内人士表示,开发商的资金门槛低,回笼压力小,就倾向于“时间换金钱”,将房价越拉越高。他表示:“在楼市火爆时,开发商只要卖出1/10的房子就可以收回自有资金了。做生意的人都知道,成本收回了,就可以慢慢的玩,房价怎会不越卖越高?”
另一方面,房价迅速上涨,让投机和投资迅速在房地产行业蔓延,有人转让房号,有人进行期房转让(“期房限转”政策出台前),也有人进行投资,用于出租。而投机者和投资者一多,房产的真实需求就难以预测,供求关系难以判断,人们无法看清形势。所以在认为现有房价合理的情况下进行简单推理:土地越来越少,而需求如此旺盛,所以房价必然越来越高。排队买房的现象也不难理解了。
不过,今年一连串的宏观调控措施取得了非常明显的效果。虽然个别项目仍然保持比较旺盛的销售势头,但房屋总交易量明显下降。北京市建委、市统计局、市国土局以及市发改委联合发布的2005年1~7月房地产运行情况显示,1~7月,全市商品房买卖成交16.3万套,同比下降了8.9%,商品房预售成交10.7万套,下降了21.7%!这说明了什么?一位业主人士表示,虽然人们的购房需求比较旺盛,但供需关系并没有紧张到白热化的程度。
埋在金融库里的不定时炸弹
如前所述,开发商的开发资金分为“定金和预收款”、自筹资金和银行贷款三部分,而自筹资金又主要来自于商品房销售款。而购房者大多又采取按揭贷款的方式购房,按照首付30%,贷款70%的方式计算,开发企业自筹资金中也有70%来自于银行贷款。所以综合计算,房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上,一旦房地产开发商的资金或者信用出了问题,都会给银行带来严重的后果。
一直以来,房贷都被视为比较安全的一种贷款,因为有不动产做抵押,银行借出的贷款有保障,一旦借贷者无法还贷,银行有权处置房产。但这种房产的担保如果要有效,也必须以房产市场的健康为前提,否则房产大幅贬值,银行利益就会受到严重损害。
央行在这次金融报告中首次提到了房地产贷款的风险,报告指出:“房地产开发商贷款质量较差,农行和中行的不良贷款率分别达到16%以上和12%以上,工行和建行的不良贷款率也维持在7%左右。”一方面,开发商自有资金比例逐年下降,房地产贷款潜在风险增加;另一方面,同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下,开发商在追逐暴利中,将银子装进口袋,把风险留给银行。
期房预售制度曾发挥了积极作用,但现在也显现了很多问题。这种制度是否还应该继续执行下去?如果不继续,是否又有其他可替代的制度?现在还不得而知。