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宏观调控下市场交易的萎缩是正常的,但不能半途而废,目前投资和投机尚不能区分开,此时上海放开房贷是有危险的
面对宏观调控,被视为全国最大房产泡沫城市的上海,却接连出台放宽房贷的政策。
而此时,中央丝毫没有放松对房地产的调控。
《财经时报》获悉,中国银行对第一次购买新房、单价在一万元以下、位于上海内环和中环之间的房产,可以提供8成按揭。
此前,上海各商业银行已经感受政策的松动,先是央行上海分行允许各商业银行放宽对老公房贷款的限制,尔后上海市政府又一次提高公积金贷款的最高限额。
给房贷松绑
在3月份央行宣布房贷新政之后,上海银行业在银行同业公会正式协议之余,还一致达成“君子协定”:第一套房最高贷7成,可实行5.508%的利率下限;第二套房要在第一套房的基础上提高首付比例,实行6.12%的基准利率。
半年之后,在除了7成上限被突破,优惠利率的门槛也开始降低。
浦发银行上海分行虽然没有突破7成的上限,但使出了“循环信贷”的杀手锏,这在上海银行界尚属首次。根据该行宣传材料,“房梦圆”的客户在申请住房贷款时,可以用同一套房产作抵押,获得相当于未贷足最高成数部分的授信额度,在贷款期限内循环使用,并且可以自由变更还款方式。
“央行的政策有一定的时间性,上海房地产市场已没有投机,政策具有灵活性,此时提高贷款的比例,也是出于对自住户的考虑。”宝名国际总裁吴冠昌向《财经时报》表示。
有业内人士指出,先前对老公房贷款“松绑”和放开公积金贷款最高限额,是为今后取消购买第二、第三套房屋的贷款限制作前期的准备。
上海房产经济学会高级经济师顾海波一针见血地指出,银行放宽贷款限制和宏观调控不和谐,宏观调控主要目的是缩银根和地根,上海市政府的这种作法应当值得反思。
前一段时间,房产火爆时期,银行也有一定的责任。银行作为企业应当自负盈亏,政府不应当干涉。宏观调控下市场交易的萎缩是正常的,但不能半途而废,目前投资和投机尚不能区分开,此时上海放开房贷是有危险的。
力保金融中心地位?
上海中房指数办公室的7月份统计数据表明,上海商品住房的成交量为77.8万平方米,较6月继续下降3.5万平方米,仅为今年最大单月成交量的1/3。
交易量的下降直接导致银行的个人房贷业务下降。据统计,5月份,上海中资金融机构个人住房贷款当月新增20.8亿元,同比少增25.6亿元,是房贷新政以来新增房贷首度大幅度下降。个人房贷余额尚保持正增长。
6月份,上海中资金融机构个人住房贷款当月新增35.89亿元,比5月份有所反弹,但同比仍然少增。7月份,上海房贷新增额不抵提前还款额,个人房贷余额出现了8.9亿元的负增长。
目前沪上的房贷公司日子难过,据沪上一家规模较大的房贷公司负责人透露,自3月以来,业务量缩水70%左右。而沪上较大的房贷公司安家集团为了降低成本从外滩中心的甲级写字楼搬到黄河路上的一幢普通办公楼。
“原先银行的个人房贷非常火爆的,而现在可以用一落千丈来形容,有的贷款部门只有几个人来操作这项业务,而目前放开贷款是银行为了自身考虑,想把这项业务重新做起来,降低银行的风险,所以用优惠贷款来吸引购房人”。上海市社会科学院房地产研究中心副主任顾建发向《财经时报》表示。
有业内人士分析,2006年底中国金融业将对外资全面开放,也就是说银行改革必须加速,大量的呆帐、坏账,不利于银行的改革,更会造成上市的困难。
上海作为全国经济中心,如果银行产生风险会直接影响到整个金融体系的安全运行,上海为了保住金融中心的地位,才有步骤地放开房贷这块业务,为商业银行“解渴”。
目前,北京、上海和深圳对中国金融中心的争夺正处于进行时态,如果上海的商业银行运行出现问题,将不保金融中心的地位。
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建行上海首试房贷证券化
建设银行有望在银行间市场推出国内首个资产支持证券产品。
为了确保国内首笔房屋抵押贷款证券化(MBS)发行成功,建行特地选择了个人住房抵押贷款业务发达、贷款管理较为规范的上海、江苏、福建三家分行作为试点分行,资产池中的资产将从这三家分行发放的个人住房贷款中挑选。
按揭信贷资产进入资产池将被分为四个部分。其中A、B、C三个档次为优先级证券投资人。而S级作为最低档次证券由建行自留。根据此证券的评级公司——穆迪和中诚信两家公司的评测,A类贷款24亿,信用为AAA级;B类贷款3亿,信用为2A级;C类贷款2.1亿,信用为Baa级;S由建行持有,所以不参与评级,大概是0.9亿。
按照设置,优先级证券投资人先收到还款,而损失首先由最低档次证券承担。最低档次证券由建行自留本息偿付时,优先级低的那一档次证券承担较大的信用风险,起到对优先级高档次证券的信用支撑作用。