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8月26日,主营房地产中介业务的顺驰置业集团宣布,获得两大国际基金4500万美元的投资(折合人民币约3.6亿元),其条件是出让公司22.5%的股份,这两家风险投资机构分别为软银亚洲和美国凯雷投资集团。其中,软银占15%,出资3000万美元,凯雷占7.5%,出资1500万美元。顺驰置业称,这是世界顶级投资机构与中国房地产中介企业的首次合作。
海外基金的新流向
这两大基金在国内已有投资案例。软银亚洲投资基金作为最为活跃的投资者之一,其投资领域包括亚太地区的信息技术、媒体和电信产业,它对盛大网络4000万美元的注资,在2003年被评选为“年度最佳投资案例”, 2004年又被评选为“年度最佳退出案例”。美国凯雷投资集团集中于电信和媒体、商业服务等,目前在中国已经投资了聚众传媒、徐工集团等十几个项目。
风险投资基金一向看重的是项目的投资回报率。虽然3年前就有海外投资机构进入我国房地产行业,但对房地产经纪行业的投资则为零。为何这次两大基金一致投钱到利润率相对较低的房地产中介服务,而没有选择利润相对高或者立竿见影的开发商?可以判断的是,这次国际基金与国内房产中介的结缘,不在于短期收益,更在乎长期的战略意义。据顺驰置业总裁王学泉表示,中介行业的平均利润率在2%-5%左右。软银亚洲投资基金首席合伙人阎焱则表示,一个公司最主要是看盈利模式的可扩展性,“我们非常看好中国的房地产发展,看好房地产中介市场的发展,而此次投资最重要的是对网络感兴趣。”
目前,海外基金直接投入房地产项目仍有一定限制,使得一部分境外投资开始逐步转向与房地产相关的产业链条环节。但是考虑到投资机构对投资回报的要求,地产中介公司假如仅凭目前二手房买卖和租赁交易,恐怕很难达到投资回报预期。软银首席合伙人阎焱解释说,与房地产商相比,虽然房地产中介每次所获得的利润低,但可扩充的空间大,风险更可控一些。
目前,发达国家二、三级市场交易比例为1: 4,而国内的比例仅为1: 0.25。由于国内房地产三级市场潜力巨大,年成交量正以30%的速度增长。有消息称,另一家总部在北京的房地产经纪公司,也正在紧锣密鼓地与海外基金秘密谈判,投资合作金额同样高达4000万美元。
突出网络特征
在与两大投资机构签约时,顺驰置业启用了时髦的新名字:顺驰(中国)不动产网络集团有限公司。孙宏斌认为,现在的名称更能准确地反映公司的经营特点。
“我们看重顺驰置业的正是网络的性质。”软银亚洲投资基金首席合伙人阎焱表示。美国凯雷投资集团董事总经理祖文萃则坦言,“不动产+网络”的商业模式更容易受到海外资本的欢迎,高科技是高增长、高利润的行业,是他们追逐的对象。
之前,软银投资的盛大,不到一年就成为全球最大的网络游戏公司。 2003年仅投资4000万美元,在盛大上市后收回了5.6亿美元,不到两年,软银的投资回报率高达14倍。阎炎说,顺驰置业把传统的营销网络和现代IT互联网结合,用于房地产二手市场,这代表了传统产业和现代科技手段的结合。“我们不仅想让顺驰成为中国的行业第一,还要将顺驰打造成世界上第一的房地产公司。”
今年春天国家房地产调控新政出台后,上海、北京等地的房地产中介倒闭了一大片。阎焱说:“房地产中介一旦有网络支撑就会变得非常有竞争力,软银更看好的是顺驰不动产网络的前景,这次投资的实质是投资信息服务业。”
顺驰建立了国内第一家房地产综合服务门户网站———顺驰置业网( WWW.SUN- CO.CN),将企业全部业务与网站进行紧密融合。目前包含29个城市站点,日浏览量近千万,板块和功能涵盖了综合资讯、新房、装修、二手房、租赁、置业助理、在线评估等。因此,顺驰不但有传统的经营门面,还有一张全国服务网,房屋交易信息能在几分钟内被传输到网上,这样的全国网络尚无第二家。顺驰规模庞大的连锁店同时也是网站的服务终端,使网站具有了真实的服务能力。
行业大洗牌的征兆
软银、凯雷投资顺驰让人们重新认识了全国性房地产网络中介的价值,这也是房屋中介行业大洗牌的一个重要征兆。房地产经纪公司融资,一方面表明其有扩张需要,主要表现在全国性扩张和门面店数量的增加,另一方面则是对新商业模式和新技术手段不断更新的投入。房产中介业进入规模化竞争时代,那种有个门面房就可以开店的传统房地产经纪公司已经支撑不住了。
4个月前,在顺驰置业获农行3亿元的授信仪式上,孙宏斌道出过中国房产中介业的行业现状:“这个行业可以说门槛是非常低的,所有人都可以开一个店。但这又是一个门槛非常高的行业,所以对于大的投资商来说,下决心投资这个公司是非常难的。投10个亿进去听不见响,亏损了很容易。所以我觉得在这个行业扩大规模、进行全国化扩张特别难。”当时,他的股权开价却让投资界心惊:“我理想中的顺驰置业值50亿元人民币。”
而这一次,谈到顺驰置业为何与软银、凯雷合作,孙宏斌解释,正是出于连锁店扩张和顺驰置业网建设的需要。孙宏斌对战略投资者的定义是“增加公司价值”,这主要表现为两方面,一是改善公司的治理结构,合作后,软银和凯雷作为股东会较多地介入公司的管理层面,如董事会中的财务委员会将以软银为主;二是为公司提供上市支持。
按照他的说法,顺驰置业的未来运作模式将是充分的运用网络,最终以网络科技股的身份登陆美国纳斯达克。(记郑爱敏)