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——长瀛•壹街商业论坛推介会隆重举行
9月10日,由《每日新报》、天津市长业房地产开发有限公司共同主办,天津标榜广告公司承办的“天津北部发展区商业发展论坛暨长瀛•壹街商业论坛推介会”在北辰区晨光影院隆重举行。会上,来自商业地产业界的专家学者、北部发展区内项目开发商、大型知名商家代表以及长瀛•壹街项目的意向客户200余人济济一堂,大家分别对北部发展区商业发展现状、面临机遇以及未来趋势进行了深入探讨,并针对长瀛•壹街项目的区位布局、业态规划、高端属性进行分析,总结出其作为北部发展区商业中心的核心优势。会议最后,由长瀛•壹街项目的负责人向来宾进行了长瀛•壹街项目的现场推介。北方网置业频道对此次会议进行了现场报道,以下为会议实录:
刘玉录 |
南开大学经济学博士 刘玉录:
我主要从三个方面来谈北部发展区的商业发展。第一,从目前的大背景来看北部发展区商业地产的趋势。首先,郊区城市化,需要商业地产的协调发展。如今住宅郊区化已经被大家接受,同样就需要商业配套设施的进一步跟上。
我们天津这几年商业地产已经出现郊区化的前兆,特别在6月24日至26日在开发区举行的亚欧财长会上,已经把滨海新区纳入国家的发展战略,给滨海新区一个全新的定位,使得北京、天津、塘沽一线到滨海的发展通道已经连接起来,我们北部发展区的整体区域价值也将得到全面的提升。在2001年天津商务委曾经做了一个天津的商业规划,对三岔河口、和平路、滨江道、小白楼以及北辰商业区都做了明确的规划,其中北辰商业区的规划中心也就是今天我们所提的北部发展区的中心地带。所以说北部发展区的商业发展是一个必然的趋势。
第二,从北部发展区的自然优势来分析区域商业核心。从区位上讲,大北京概念是指以北京、天津为核心,保定、唐山为两翼的一个首都圈,北部发展区正是首都圈的必经之路,同时这里也是天津四个近郊与市区连接的点。从交通上说,这里是天津唯一一处拥有三条铁路汇聚的区域,还有京津块速路、津塘公路等交通要道,区域交通十分发达。从生态上讲,这里有北运河、永定河、京津河以及果园、苗圃等自然生态资源。所以从整体上来讲,北部发展区具有区位、交通、生态全方位的优势,从而也使得区域内的商业发展拥有其它板块所不具备的得天独厚的发展优势。
第三、从项目区域属性来看商业投资。商业地产首先要需要三个条件,就是人口、交通和收入。我们北部发展区在这三方面都具有非常不错,并且还在向更好的趋势发展。同时,如果把商业投资的回报率和风险率统筹考虑的化,投资正在成长的地区是最为明智的选择,虽然暂时的回报率会低一些,风险相对较小,随着区域的逐渐成熟,投资的利润值也将越来越大。所以,我认为,在这里投资将具有很好的升值潜力和发展前景,是目前投资客户的最佳选择。
张磊 |
房地产营销策划专家 张磊:
在十几年前是全国炒股,现在是全民炒房。炒房的概念实际上就是投资的概念,而我们中国投资的渠道相对来说比较少,所以对于不动产,更确切的说商业不动产——商铺投资成为我们当前老百姓投资的主要渠道之一。天津近几年来特别是市中心区域坐落了很多商铺和商业地产,不过大家最近一、两年来都一起上马,市区中心商铺供应量比较大,所以市场相对下滑。而恰恰与此形成对照的是我们市区周边的区域他们商铺发展,商业地产发展却方兴未艾。我经过对北部发展区商业市场的调查和研发现,在这一区域内有规模的商业、商铺的供应基本上七、八年没有正式开发了,而长瀛•壹街恰恰填补了这个空白。
对于北部发展区,特别是北辰这个区域我们在前几年就进行过系统的研究,做了很多的工作,我们也看到了它巨大的发展潜力。就像长瀛•壹街这个项目,它兼顾了繁华和田园的两面性,具备了商业发展的必要元素。在这里我做一个预言,天津市的商铺在五到七年的时间内价格将会翻番,而北不发展区域内的商铺在五年之内肯定会翻番。
另外,投资商铺的两种投资收益回报同样是业主投资者必须注意的一个重要问题。这两种收益一种是静态,一种是动态:静态就是所有商业都要经过一段时间的培育期,少则两到三年,多则五到六年,这个培育期是必须的,更是必要的。无论购买开发和经营哪个商业领域,我们大家一定要注意这个培育期,并且在这期间要有忍耐性、要顶住,要和开发商和经营商共同管理好。特别是在选择商铺的开始阶段就要选择有经验的开发商和经营商,避免以后着急,这就是我所说的静态收益;最重要的就是处于后一阶段的动态收益,就是上面所说的五年翻番,也就是它的升值潜力。正常的商业商铺回报率是在八到十二年,而我们的项目五年之内就能够收回来,所以说只要做好心里准备是肯定没有问题的。
李垦 |
都旺新城营销总监 李垦:
从大方面来看,商业地产正在起步。目前天津很多商业项目开盘都比较火爆,但整体状况并不是十分理想。就天津市商业地产发展现状来看,我觉得要发展北辰的商业地产必须坚持可持续发展战略。从投资方面考虑,一个是升值一个是保值。目前,正常的投资回报一般一个项目投资100个月以后投资回报才能收回来。但是现在不需要,我觉得北辰地产差不多五年之内可以翻一翻,尤其是商业地产。北辰商业街在果园北道和东道,而且都是小商铺没有大规模的商业。从北辰区来看,京津公路做为一个界限,将来作为快速线阻隔了两侧商业。御龙湾这个项目体量比较大,是北辰的政治、经济、文化中心,我觉得将来高速线建成之后,只要把东侧的消费有效吸收到西侧,可以保障北辰商业地产的可持续发展,未来的经营业态比较稳定,发展前景也是非常不错的。
李悦 |
舒泊花园大酒店经理 李悦:
我认为,北辰区也就是长瀛•壹街所在地,目前发展情况来说还没有市区繁华、热闹。但是正因为如此恰恰有更大的发展空间和潜力。首先,就环境来说,这里有连接市区十分便利的交通环境,与市区的交通环境相比这里更加便利。其次,这里消费成本比较低,竞争力也相对小。我们相信这里将会为在此投资的诸多公司带来乐观的商业利润。
以我们舒泊花园大酒店多年的酒店管理经验,我认为,像长瀛•壹街这样的大型规划会汇集更加丰富的消费群体,还有消费力度。我们相信这里会有更大的发展空间。虽然市场空间非常大,但是宝贵的商机也是有限的,我们希望众多的有志者要勇敢的抓住这个难得的发展机遇。我们舒泊花园大酒店将会长期关注长瀛•壹街发展。在此,我谨代表我们舒泊花园大酒店祝福长瀛•壹街投资公司有更加美好的发展空间。
毛丽颖 |
家世界经理 毛丽颖:
我代表家世界,作为北方最大的超市,以商业的话题来谈一谈长瀛•壹街商业项目。我们在北辰区从97年建立第一家店到现在还是。我们家世界一直很关注天津商业市场的发展,尤其重视北辰区。现在我们看到北辰区发展速度很快,而且在未来几年里,有很大的空间。
本身这个区域有很强的消费购买力。北辰区是连接天津市区和北京重要的区域。长瀛•壹街这个项目正好处于这个地区的咽喉地带,同时位于北辰区政府的中心地带。项目体量比较大,将打造商业中心,形成京津的商业规模。我们认为此项目与市区比,市场竞争较弱,经营风险比较小,自然实现了更大的空间利润。将会是商家必争之地。
这样大的项目必须有支撑,比如说土地的支撑。这个项目地处的位置决定了他辐射了这个区域,我想会跨区域吸引其它的区域的消费者。我们希望长瀛•壹街项目尽快的开发尽快的建成。填补北辰大型的商业空白,也希望我们能成为这个商业区的重要支撑点。我们将会密切关注这个项目的发展,随时做出正确决策,抓住这个商机。
叶怡明 |
国美电器经理 叶怡明:
我们从2003年就已经对北辰区消费潜力和投资潜力进行了关注,并针对北辰区的整体的发展特别是商业的发展进行了调研。通过两年多的调研,我们感觉北辰区具有非常强的消费潜力,并具有投资的潜能。特别是这种潜能还没有完全释放出来。也就是说,北辰开发的一系列商业项目,特别是长瀛•壹街的项目,肯定会释放出一定的能量来,我们作为商家对这些即将释放的能量非常关注。
首先,从市区迁往北辰区的居民每年都在上万人,而且每年都在增加。消费能力和消费人群在一定程度上积蓄了购买力。其次,区域环境来讲,相比市中心区,北辰商业项目运营成本低,商业项目有更大的运营空间。成本低还有高利润是商家追求的目标,一个商圈的组成不会说是一家、两家,所谓的商圈是由很知名品牌,有很多各种业态的商家来组成。也就是说,由各种业态、各种品牌组成的商圈会更盈利汇集更多的消费能力。
长瀛•壹街项目在北辰区域地理位置优越、交通便利,并且便捷的连接市区其它区域,包括武清等。项目本身应该来讲是北辰区现有的商业街升级的项目。它以精品店为定位,它既能保证整体品质的提升,形成更具特色的商业街,会提高整体北辰区的知名度。吸引更多的其他区域的客户来到这里消费。同时为商家提供了一个平台,市场空间非常大。作为我们是专家的商家,我们会随时密切的关注长瀛•壹街发展。会随时体现有利的商机。