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近日,在一些已竣工入住的小区内,业主与开发商、业主与物业公司之间常因停车问题发生纠纷,矛盾主要集中在车库出售、停车位收费上。记者就一些暴露出来的矛盾和业主所反映的问题走访了本市物业管理协会相关负责人。
地下停车场该不该卖
不久前,本市红旗南路附近某小区业主与开发商之间就地下车位的归属权问题发生了矛盾。有业主提出疑问:小区的地下停车场是否归开发商所有,开发商进行出售或出租是否合理?
对此物业管理协会负责人告诉记者,地下停车场的归属,因小区房屋销售时是否已按公建面积分摊而不同,通常来说有三种情形。第一种,停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊,停车场的房屋所有权应归开发商所有。开发商有权对业主出售,应得到法律保护。第二种,如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主,从法律上讲,该停车场的产权应归全体业主所有,开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议,只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。第三种,地下停车场是由人防工程改建的,尽管该面积未分摊给全体业主,开发商也无权出售。
地上停车费该不该收
一位家住河东区某小区的张女士日前向本报咨询,他所住的小区内有近百个车位,在交房入住后不久,物业公司即在上面安装了地锁,业主必须交月租才能使用。张女士说,现在不愿意租车位的业主就把车停在仅有的几个临时车位上或路边,结果不该停车的地方停了车,该停车的地方却大量空置,形成了鲜明的对照。
张女士想问:物业公司究竟有没有权利向业主收取停车费?如果有,那么这笔费用的性质是什么?是占地费还是保管费?张女士认为,如果是占地费,那么小区内的场地是业主共有的,物业公司不该收费;如果是保管费,那么物业公司就应该负责看管并承担丢失或损毁赔偿的责任。
对此问题,物业管理协会负责人说,小区内的场地属于全体业主所有,部分有车业主占用全体业主的场地,理应交纳一定费用作为补偿。在小区业主大会成立以后,经业主委员会授权,物业管理企业有权出租、出售地上停车位,物业公司只是代为缴纳。但按规定,费用的一部分用作停车场地的维护和清洁等,余下部分的处置权归业主所有,一般用于小区的维修基金物业管理。
此外,物业协会负责人还以不久前《天津日报》所刊载的一个物业纠纷案件为例,对一些常见的小区停车问题做了释疑。该案件大致情况为:
某小区业主谢某按规定将车停放小区停车场内,并每月交纳保管费。某日凌晨该车在停车场丢失,谢某起诉至法院要求赔偿。
物业小区停车场提出,停车场有管理制度公示牌,已明示“车主按规定及时交纳停车场占地费,如有丢失由车主负责”。存车发票上亦标有“本场只收占地费,请保管好车辆及物品”。存车人取车,无需出示任何证明,有人登记车辆是作为收费依据。原告车辆丢失,被告即通知了原告,并向公安机关报案,被告已尽到职责,没有过错。此外,被告每天只收2元费用,如承担10多万元赔偿,显失公平。双方建立的是车位租赁合同而非保管合同,所以不同意赔偿。
一审法院认为,被告停车场管理制度明确要求车辆进停车场关闭报警器,管理人员应对车辆出入登记,看管好车辆,因此,停车场就应对场内的车辆负有保管义务。事发当晚,管理人员对进入停车场的原告车辆进行了登记,足以表明停车场作为保管人接受了该车,并由其实际控制,但被告在保管过程中,未完全履行保管义务,造成原告车辆损失,应予以赔偿,但应以价格认证的数额为依据。遂判令被告赔偿原告车辆损失5.94万元。宣判后,被告不服上诉。二审法院认为,车主交纳了存车费用,并将车辆停放在停车场内,使该车处于上诉人监管之下,双方之间形成了有偿保管合同关系。上诉人主张收取车辆占地费而非存车费,与其提供的有关部门颁发的收费许可证标明的“小区物业存车”的内容不符。据此,判令驳回上诉,维持原判。
物业管理协会负责人告诉记者,此案的热点在于停车场“收费性质”和“管理制度的合理性”。
首先,为什么法院判定该停车场收取的费用是“存车费”而不是“占地费”?停车场强调管理制度公示牌中和存车发票上都明示了车主交纳和车场收取的是“占地费”。那么法院为何判定停车场收取的费用是“停车费”呢?法院对民事纠纷的判案依据,是根据诉讼双方提出的具有法律效力的举证和适用的相关法律条款。本案中停车场提交的举证材料为管理制度公示牌和存车发票上明示了收取的费用是占地费,而法院采用的具有法律效力的凭证则是物价局发给的收费许可证上面批准的收费性质———“小区物业存车”收费。所以,二审法院依此认定“上诉人主张收取车辆占地费而非存车费,与其提供的有关部门颁发的收费许可证标明的‘小区物业存车’的内容不符。”从而判定停车场收取的是存车费。
其次,停车场管理混乱且管理制度条款相互矛盾。虽然停车场管理制度和收费发票中均指出车主交纳的和停车场收取的是占地费,车主“要保管好车辆及物品”及“如有丢失由车主负责”,但在管理制度中又要求“车辆进停车场关闭警报器”。众所周知,车主自行在车辆上安装警报器,就是为了在其离开车辆时,能够对车辆进行有效地控制,防止车辆丢失。而停车场要求车主在车辆进入停车场后关闭警报器,使得车主无法对车辆进行有效控制,强行取消了车主对其车辆的控制权,车主必然认为车辆在停车场内是由停车场负责“保管”,车辆丢失当然由停车场负责。近年来,类似的案例已在物业管理实践中发生多起,且多数情况下物管企业都负有管理责任。对此,物业管理企业应该对一些问题加强注意。
例如,物管公司在向物价局办理收费许可证时,对其批准的“存车”收费,是否明了它在法律上具有“保管”的性质,以及它与自身制定管理制度中的“占地”性质有着什么区别。
此外,既然物价局批准的法定收费性质为“存车”,那么物业公司的管理制度、措施和收费构成是否针对原先自定的“占地”内容进行了相应调整,使其与“保管”这个目标相一致呢?因为“占地”与“保管”所耗费的人工、设备设施与能源大不一样。若只强调“每天只交2元存车费,却要承担10多万元的赔偿责任,显失公平。”那么这种不公平在哪里?物业公司是否测算出“占地”和“保管”的管理服务成本的不同之处。这些都应在申报及获批准之初就应搞清楚的,到纠纷发生后再设法应付,肯定会非常被动的。
再有,在住宅区内停车管理服务属“占地”性质还是“保管”性质,各自的收费标准谁说了算?首先就要明确停车用地用的是谁的地,当然是全体业主共有的地,即共用部位。那么,这些地块的使用内容与性质及收费标准就应该根据业主会(前期物管则是开发商)的意愿,与物业公司进行协商认定,由业主会在物业服务合同中明示委托此项服务;或在合同附件中双方签订机动车辆停放管理服务的协议;或由物管企业与停放车辆者分别签订机动车辆停放协议,确定采用何种服务性质、管理制度与收费标准,必要时据此代表广大业主向物价主管部门申报。而此项服务的收入应根据相关法规定和双方的约定,在减除管理者合理的管理服务成本后,按比例补充维修基金及物业服务费。企业不能将其全部作为自己的经营收入而随意支配。服务合同中有关机动车辆停放的约定或双方据此签订的协议,亦属具有法律效力的凭证。
目前,很多住宅区车辆停放管理服务性质多数还是物营企业根据自己的想法来确定并进行申报。企业又想躲避管理风险,又想增加经营收入,仅从“占地”和“保管”字面上做文章,不能反映广大业主的意愿,因而缺乏业主的支持;加之管理制度制定的不科学、不严谨,管理服务肯定无法到位,遇到风险时管理责任必定无法规避。