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出镜人物：私人企业主王先生
个人资产2000万左右。
其中包括个人名义的房产：一栋别墅(全款)，市区公寓一栋(全款)；作为办公场所的商住房产两套(按揭)。
近期愿望：重新购置一套别墅，资金预算大约750万元，另外想重新组建一家公司。
资产状况分析：
1.价值500余万的别墅；
2.价值200余万的公寓；
3.作为办公场所的两套房产500余万元，尚欠银行按揭贷款150万元。(房产总值1200万元，负资产150万元。)
4.流动资金500万元。
5.家庭存款100万元以及股票、基金等有价证券和珠宝首饰若干。
基于王先生的现实状况，建议他分三个步奏来实现自己的愿望。
一、原有别墅的处置问题
王先生想重新购置一套别墅，那么他已有的别墅的处置问题就应该提上日程。目前有三种方式可以盘活资产：出售、出租、抵押贷款。
第一，王先生可以通过出售其别墅获取资金，但是资金变现时间长、买卖房屋手续繁复，无法在短时间内满足王先生的资金需求。加之近期房地产市场的观望之势，如果一味等待出售房产实现自身发展的愿望，有一定的困难，需要另作他图。
第二，王先生可以委托其物业管理公司协助出租管理，但是租金收益状况难以控制。而且要想通过这种方式在短期内筹集大量资金也是不可能的。
律师提示：
前两种方式都是倾向于不再保留该房产的举措，所以需要王先生对此有清晰的判断，出租的方式也只是为出售赢得更好的时机而已。
《房屋租赁合同》是保证双方合法权益的有效凭证。合同中应当涉及承租人租房用途的内容，并在合同中约定不得有违法行为。同时作为出租方，王先生应当查看承租人的身份证明，外省市人员、外籍人士在本地居住是否有合法居住证明。同时双方应及时去相关的房地产管理部门登记备案。
另外作为出租方，王先生应当保证房屋的“合法”状态：首先王先生要征得房屋的共同所有人也就是自己的妻子同意，如果王先生将该房产做了抵押，则需要征得抵押人也就是银行的书面同意。
第三，抵押贷款。按照王先生的现状，他可以选择抵押贷款的方式盘活资产。王先生有两种选择：其一，可以抵押已有的别墅，申请个人助业贷款，获得组建新公司的资金支持。(根据银行的相关政策能获得比较高的贷款额度)其二，通过别墅抵押，为购置第二套别墅筹措资金。由于贷款使用目的是购置新的房产，所以贷款额度相对较前一种低，但是获得200—250万元的额度应当是比较正常的。
律师提示：
房屋抵押获得的贷款额度同具有相应资质的房地产评估机构所做的评估价值紧密相关，所以王先生别墅的现有价值才是贷款额度的评判依据。
法律依据：由于抵押物具有不动产的特殊属性，因此根据《房地产管理法》第四十八条的规定，应当凭房屋所有权证书到房屋管理部门进行房地产抵押登记。
另据该法第四十九条的规定，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。抵押合同的主要条款有：1.双方的自然状况；2.被担保债务的基本情况；3.抵押物的详细描述、状态；4.抵押物在抵押关系存续期间的保管、收益、意外损失的责任、保险及保险收益；5.违约责任及争议解决方式；6.抵押的期限；7.抵押物清偿方式等等。
特别提示：在房屋变现过程中，无论买卖房屋，还是抵押贷款，都需要同中介机构打交道，所以选择可靠的中介机构是保证资产顺利变现的前提。
二、组建新公司
王先生希望和朋友们组建另外一家公司，以获得更大的发展。但是由于他能够投入的资金不如他的合作伙伴多，如果单纯利用资金入股，他在未来新组建的公司中所占的股份较少。所以建议他，在征得合作伙伴同意的情况下，将自己购置的公寓作为新组建公司的办公场所，利用房产入股，加大自己所占的股份比例。
律师提示：
房屋折价入股，首先要征得合伙人的同意，其次要去具有相应资质的房地产评估机构进行评估，最后去房产所在地的房地产管理部门办理相关的登记备案手续。
法律依据：《中华人民共和国公司法》第二十四条股东可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权，必须进行评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。土地使用权的评估作价，依照法律、行政法规的规定办理。
三、购买新别墅
由于王先生是私营业主，所以按揭贷款购买别墅是目前比较理想的状况。
但是由于王先生是第二次购买别墅，同时还有两套房产尚在还贷中，故针对此次购房行为王先生需要考虑的风险是银行不可能为其提供较高额度的银行贷款。在审查王先生的贷款资料时，银行会酌情降低王先生的贷款额度。
律师提示：
王先生提供其近期的一些财产证明，例如，贷款行会要求提供借款额20%以上价值的个人资产证明(例如：存折、股票交割单、汽车行驶证及保单、其他房产证明、或具有储蓄性质的保单等)，这些有效证明能够帮助王先生获得更多的银行资金支持。
特别提示：如果能提供在签订商品房买卖合同之后存储的大额现金存折等证明，银行会考虑适当增加额度。
