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备战“十一”楼市新一轮大战即将爆发
“十一”黄金周是房地产市场推广产品的重要节点,天津楼市数十个地产企业都进入了备战状态,新一轮“楼市大战”即将爆发。记者走访了各大发展商、地产中介以及顾问公司,请有关负责人对“十一”黄金周天津楼市进行全方位扫描和分析。
顺驰华北集团销售体系高级经理马晓媛
津滨创辉发展有限公司副总经理付晶
永泰红磡集团企划研发中心总监段立新
乐康置业策划部经理许晓鹏
宁发发展有限公司企划主管李妍
戴德梁行天津公司研究顾问部经理王红
天津中原物业公司研究部经理梁美娜
市场篇:多数持乐观态度
“金九银十”的楼市依旧被多数开发商和分析机构看好,特别是9月21日至25日秋季房交会的举行,正好为黄金周楼市预热。
马晓媛:一般住宅销售周期至少在一周以上,而房交会在9月21日至25日举行,购房者在房交会上集中考察后,可利用长假购房。预计“十一”黄金周的销售状况会比较理想。
许晓鹏:国家对房地产市场的宏观调控政策一方面抑制了投机需求,另一方面也抑制了实际需求,但这部分购房者的需求最终会爆发。随着消费者信心的恢复,今年“十一”以及之后的天津楼市成交会比较理想。
段立新:下一阶段新盘上市量“井喷”,对购房者而言,选择多了决策周期自然会加长;而对开发商而言,竞争将更惨烈。付晶:按开发周期推算,大量新项目新组团将在“十一”前后取得预售资格,而且都是高档楼盘。庞大的供应量将有效需求稀释,供应量释放意味着可选择余地增加。因此,今年黄金周,“金九银十”的局面恐怕很难出现了。
李妍:预计黄金周市场火爆,目前市场正在逐渐放量,而且确实出现了很多优质的项目。
产品篇:供应充足但缺少亮点
“十一”前后一直到10月底,天津楼市供应将明显放量,大梅江地区的卡梅尔、天鹅湖、水岸公馆、华厦津典、洛卡小镇、依云小镇,快速路、地铁沿线的太阳城6、7号地、百合春天、大通复兴门以及市中心远洋天地、赛顿中心、英郡等项目。供应量虽然充足,但市场中仍缺乏足够亮点,特别是目前很多项目仍停留在图纸阶段,成功与否要看开发商最终能否真正做出广告宣传的效果。
马晓媛:预计“十一”期间上市的中小户型产品会多一些,外地开发商开发的产品也会在“十一”前后相继上市。另外,旅游地产、产权式酒店等以前比较少见的创新产品,下一阶段的供应可能会比较多。
许晓鹏:“十一”上市项目主要集中在海河、老城厢及梅江等区域,新项目中有为数众多的高层项目,因此楼市是由高层住宅唱主角。
段立新:新产品在内部创新方面不多,更在乎的是外檐、景观等外在风格的挖掘,比如各种外国风格概念。楼市结构性矛盾仍很突出,同质化现象严重。
付晶:新产品创新方面有一定进步,但大都停留在图纸阶段,最终项目能否实现各种概念和创新非常关键。
李妍:新产品无非两种,迎合市场的产品和差异化的产品,例如卡梅尔等梅江南地区的几个楼盘就属于后者。
王红:三季度新增供应主要集中在南开区,均价大多超过5500元/平方米,西青区、东丽湖、开发区、塘沽区等也有新盘供应,均价近4000元/平方米。10月份,梅江区域和南开区有高档楼盘上市,均价5500至6000元/平方米。从需求看,1至8月份住宅月成交量低于80万平方米,而去年平均月成交量为107万元。国家宏观调控政策出台后,6月份成交量最低约为58万平方米,之后有所回升,8月份达到78万平方米。
营销篇:市场成熟回归理性
由于天津房地产市场正变得越来越成熟稳定,买家心理更加理性,加之市场供应放量,消费者可挑选余地加大,因此普通的促销方式已难以打动购房者。预计在今年黄金周,发展商多数以实惠作为营销突破口,各类活动营销成了抢夺市场的亮点。
马晓媛:各开发商的营销手段比较接近,创新体现在对客户的服务方面,比以往更加细致,对客户的梳理也将更加细致。
许晓鹏:黄金周期间,开发商在营销手法上仍将维持现有的销售模式,海河等热点区域现有房价很有可能再次出现小幅上涨。
段立新:营销手法是为销售服务的,本身并不需要创新,真正需要创新的是不断挖掘客户认同的价值。天津人需求多元化的倾向越来越明显,这就给发展商提供了让客户认识并接受新价值主张的机会。
付晶:黄金周期间,发展商不会在营销手法上实现大的突破,一些高端项目试图以建设示范区的方式来打动消费者,成为金秋房地产营销的新特点。
梁美娜:与去年房地产市场层出不穷的营销创新相比,今年楼市新颖的营销手法较为少见。发展商首先在“实惠”上做文章,不少楼盘采用“低开高走”销售策略;其次是活动营销,既有多彩的社区活动,也有面向社会的大型活动。(姜昊)