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二手房市场开始活跃
与略有凉意的商品房市场不同,目前天津二手房市场开始走暖。除了在秋季房交会所显示的交易量超过商品房外,二手房市场率先形成的全方位梯次供应也使市场逐步活跃。而且,随着下半年拆迁力度的加大,一些房龄短、价格适中的二手房起到了房地产市场的平衡作用。
记者日前从21世纪不动产天津分部、中原地产、汇众房地产等天津中介机构了解到,国家七部委出台二手房交易征收营业税新政策之后,二手房交易随即进入观望和调整期。但是从8月份以来,市场开始走出观望期,二手房市场开始活跃。
21世纪不动产张武等置业顾问公司人士就此现象分析说,本市二手房市场6、7月份的成交量有所减少,但是随着7月底本市拆迁力度的加大,同时在改善型住房需求不减而商品房价格继续上涨的情况下,二手房市场开始活跃,价格也逐步回升。这一点可以从8、9月份的成交统计看出:8月份中心城区二手房共成交5285套;9月份成交5500多套,9月成交量比8月上涨了5%。交易价格:8月中心城区平均3340元/平方米,9月中心城区3702元/平方米,均价上涨约11%;8月全市二手房均价2526元/平方米,9月均价3102元/平方米,平均上涨约20%。成交面积8月63万平方米,9月64万平方米,上涨了5%左右。
房交会上二手房成交量增大并再次超过商品房成交量,预示了二手房的市场正在形成全方位的梯次供需体系,同时也体现出城市居民希望改善现有住房条件的心态。
20-30万元一套的二手房成交量最大
据天津中原置业部朱经理及汇众李维双等专业人士介绍,目前本市河西、河东、南开区的二手房房源多,交易量也是最大的,其中15年以下、房龄小的偏单最抢手。地点较好、房龄在10年以下、面积50-85平方米、总价20-30万元/套的房子交易量大,显示出拆迁需求及年轻一族、中老年与子女分住的需求增多。
20-30万元/套成交热点区域中,以改善型需求为主的目前主要在塘沽、河东、河西、南开区区域;拆迁户需求主要在河西、红桥区等区域,其中以环境配套好、便于就学等地段最受欢迎。
南开区成交量大,主要是拆迁房多,河西区小海地等区域改善型换房家庭较多,8月份以来,市场上一些过去标价在30万元左右/套的二手房已经悄然上涨,成为二手房上涨的主要品种。如北辰区域、卫国道区域及咸阳路区域的边缘二手房,王顶堤等区域的旧房价格也在4000元/平方米左右。
20-30万元/套的二手房成交量大还体现在房交会上,从此次房交会上登记的数字来看,房龄在10-15年、面积50-70平方米、总价在20-30万元之间的房子最受欢迎。显示出低价房的需求仍有较大的上升空间。
35-45万元一套的二手房将成主流
张经理等人士分析认为,目前商品房市场供应仍然以中高档项目居多,中高档住宅供过于求的趋势将给中价二手房带来机会,同时也将使二手房市场35-40万元/套的次新二手房需求加大,更多的消费者将通过二手房来满足新的住房需求。
朱经理等人士介绍说,目前市场上一些过去标价在30万元/套左右的二手房已经悄然上涨10%左右,是导致二手房上涨的主要原因之一,这些房源多数是房龄不太长、有地段发展前景的次新房,如北辰区域、卫国道区域及咸阳路区域的边缘二手房,王顶堤、红旗南路区域等,目前这些房源已经比去年底成交量放大,价格在4500元/平方米附近徘徊。
目前市场上35-45万元/套二手房供应量相对较大,与需求量基本吻合,因此成为市场主流产品,同时也表明了经过政策调控洗礼的二手房市场,梯级消费格局已经形成。房龄在5-10年、有良好物业管理、房型布局较佳、价格在合理万元以上的次新房将成为未来一年间市场的主打产品。
20万元低价房及60万元以上高价房面临调整
目前市场上20万元/套以下低价房和60万元以上/套的高价房产生了错位,一方面是收入偏低的工薪阶层及一些准备结婚的年轻人对20元左右/套的住房需求,而另一方面则是能“过得去”的20万元左右/套的房源很少;一方面是60万元以上/套的二手房供应相对富余,而另一方面真正需要买60万元以上/套二手房需求很少。可见,在二手房的梯次供需仍然需要调整。
李维双等专业人士认为,20万元低价房及60万元以上高价房买卖双方普遍存在着预期过高、不能正确面对市场供求关系,这也说明无论商品房市场还是二手房市场,都还要经过一段磨合及调整期,而这个调整过程正是市场成熟的过程,需要耐心。(王哲)