天津市著名房地产博士、南开大学经济学教授刘玉录在“上北生态区”发展论坛上发表观点说，“上北”地区的房地产腾飞将得益于五个循环。

　　他表示，推动“上北”房地产发展首先有三个循环。政府、企业和居民构成城市发展主体，三者各自的管理活动、生产活动、生活活动形成三个循环。第一个循环是“投资增加———企业投资增加———生产增加———政府税收增加”，第二个循环是“企业投资带来的关联投资———国内企业的投资——— GDP增长”，第三个循环是“企业生产活动的增加———带来人口定居———市民的消费/引导第三产业发展———社会收入增加———新一轮的投资”。这样，在这个三个循环中，城市的企业、政府、居民各自的经济循环都进入良性状态，实现了扩大再生产型的城市发展，这三个自然循环过程被称为“都市发展战略”，它能有效推动房地产发展，对像“上北”这样三个主体明确存在的区域发展推动将更是有利。刘玉录认为，“上北生态区”的居住价值和商业价值首先推动区域地价上升，然后是区内房屋价值上升，最终区域价值整体上升。

　　其次是支持“上北”新城区可持续发展的另两个循环。其一是自然生态循环，另一个是人群生态循环。刘玉录提出，居住生态有两层含义：一是自然生态，一是人群生态，也就是说“上北”是一个双重概念的系统，它是“自然范畴+社会范畴”。自然生态循环比较容易理解，从人群生态来说，滨海包括开发区、保税区、海港区、空港区、海洋技术园区等，集中了当代人才精华，他们知识结构层次高、年富力强、正处于年龄周期的创业上升期，形成了一个优质的“人群生态区”，可以说，这是中国沿海少有的优秀人群聚集区之一，可实现可持续发展的良性循环。