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购房会员卡、诚意金……很多有过购房经验的人对这些称谓一定不陌生,在业内它们有一个通俗的称谓,叫排号费。事实上,关于在内部认购期间,开发商收取排号费,国家早就明令禁止。然而,实际情况却是屡禁不止,不断有开发商置国家法律三令五申于不顾。近日,王小姐,便亲历了开发商一手策划的“排号费重围”。
王小姐,26岁,属典型的CBD白领。收入颇丰的她,不再满足住在周边租来的公寓里,想有一个真正属于自己的窝。经朋友介绍,她了解到北京东部某小户型项目比较符合自己的需求。但只因该项目现如今正处在内部认购阶段,需交纳10000元的排号费,使她心中产生疑惑。
[时间:8∶30][心情:★★★★★]
万元排号费套牢买房人
10月30日清晨,在地铁1号线大望路站,记者看到了一身运动装扮的她,看起来颇有些飒爽英姿的感觉。从言谈之中,可以看出王小姐乃豪爽之人。她解释,之所以选择坐地铁过去,是因为从四惠站出来,离那个项目就很近了。
通过聊天,记者了解到,最近几天该项目正在内部认购,所以,欲买此处房屋的人,必须先拿10000元现金到售楼处排号,而王小姐也正是为交排号费而来。聊着聊着,四惠站很快就到了。依照售楼小姐的描述,出了地铁打个车很快便到。然而,我们所遇到的出租司机似乎对项目所在位置并不十分清楚,左绕右绕,大约过了十几分钟后,才到达目的地。
下车时,已经是上午10∶30。在售楼处前,王小姐脸上露出丝丝微笑。或许她正在为交了钱之后便将拥有自己的房屋而心花怒放吧。此时,周边的一切似乎都非常美好,习习凉风在秋阳的高照下,变得温暖起来;被风吹起的尘土,在秋阳下舞动……
进入售楼处,发现来看房的人还真不少。有的在听售楼小姐介绍沙盘,有的坐在一旁的沙发上向售楼小姐咨询什么,还有的则正在一个屋子的门前排队。几分钟之后,与王小姐约好的售楼人员终于出现,她态度和蔼地介绍,这两天只是交排号费,11月6日和13日现场摇号。
记者随即问道,“交排号费,是国家明令禁止的。为什么还要如此操作?”
“只要没人举报,就没关系。”对方回答。(非说不可:从开发商的侥幸心理可以窥见其对国家法律的视若无睹。那么,对于买家而言,心里应该明白,此项交易必然存在较大的法律风险。)
“那交了排号费,就一定能买到房吗?”记者追问。
该售楼小姐回答说,“不一定。这只是排号,而摇号的当天,方能决定谁有房屋的购买权。摇到谁就是谁。”
听完此言,王小姐顿觉不解,忙问道:“我交了这10000元排号费,也未必能买得到房?”那位售楼小姐随即解释,“如果到摇号时,您没有被摇到,排号费还退给您”。王小姐又问,“那我买到房的机率有多大?”对方回答说,“从认购的情况来看,人们似乎更喜欢跃层,所以,您购买跃层的机率约在10%左右,而购买平层的机率大约有50%。”(非说不可:收取排号费,对于前期急需资金的开发商而言,实际上是一种变相的融资。但作为购房人来讲,必须清楚地了解:一、如果没有摇到号,排号费该如何退?多长时间内退?二、如果摇到了号,排号费又将做何用途?是原额退还?还是充到首付款里面?)
这时,王小姐已有些哭笑不得的感觉。但由于对此房屋心仪已久,所以,犹豫片刻之后,还是决定交排号费。
在记者的提醒下,王小姐在排队等候的同时,问售楼小姐目前该项目是否具有《商品房预售许可证》。对方很干脆地回答说,“有。我们的预售证在10月19日就已经拿到。”而当王小姐要求看一下时,对方却说,“预售许可证被锁着,因为今天领导都不在,所以看不了。”
(非说不可:明眼人谁都会看出,售楼人员的说辞,很有可能意味着该项目还未取得预售许可证。所以,买家在未看到预售许可证之前,不应急于交纳排号费。)
专家马后炮
开发商过度炒作有违诚信原则
目前,很多开发企业采用会员制、提前放号等手段过度炒作,严格意义上讲,这对消费者是一种欺诈行为,不符合诚实信用的法律原则,属于合同法规定的缔约过失范畴。根据《合同法》规定:当事人在订立合同过程中假借订立合同,恶意进行磋商,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,提供虚假情况,或有其他违背诚实信用原则行为,并给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任。在合同商洽过程中,尽管双方没有签订合同,如果出现上述情况,买受人也可以请求开发商赔偿,当然,赔偿的也许仅是车马费等费用。从另一方面讲,过度炒作对开发企业也未必是一件好事。
购房人拥有知情权
作为消费者,买房人拥有在完全了解房屋所有状况以及交易价格前提下的选择权。消费者也只有获得了充分、准确的信息,才能作出理性的选择。
内部认购属违法行为
《城市房地产管理法》明确规定,预售房屋实行行政许可制度。房地产开发企业没有取得房屋预售许可证的不允许销售。建设部颁布的《商品房销售管理办法》更对房屋预售进行了规范。开发商以销售为目的进行的内部认购、会员制等,都是违反城市房地产管理法的行为。
另外,对于购房人来讲,如果没有预售许可,双方签订的合同无效,开发商可以不受合同约束,在正式开盘时提价或者修改规划和建设标准。并且,未取得预售许可证的项目还存在无法建设或延期交付的风险。现在,国家加强了对土地的严格管理,已经有未按照规划开发的土地被收回的先例。所以,若购买者决定购买没有预售许可证的房屋,应当对开发商的信誉以及开发项目的其他准备情况进行全面考察。对于上述案例中开发商借故未出示预售许可证的情况,买家应在确定其已经取得预售许可资格的前提下,再审慎作出抉择,以免出现风险。
[时间∶11∶30][心情:★★★★]
“迷你”户型,爱恨交织
王小姐交完排号费,已经是上午11∶30。这时,售楼小姐说,“我带你们去看一下样板间”。
在她的引领下,我们进入了样板区。首先印入眼帘的是一个北向40平方米的户型(平层),房间还算规整,布局亦比较合理,几乎每个空间都得到了有效利用,可以说“麻雀虽小,五脏俱全。”并且,3.1米的层高亦颇具吸引力。这委实令王小姐欣慰不少。
之后,我们又看了一个南向60平方米的Loft户型。根据售楼小姐的介绍,由于该户型的挑空高6.2米,所以,可以做成阁楼的形式。而且,在交房时中间的隔板都是做好的。诚然,这样一来,居室的功能分区更加明确,楼下做起居室,楼上当卧室。看起来,这套房亦颇让王小姐心动。
看完了户型,王小姐要求售楼人员算一笔账。看两套房屋各自的总价为多少。按该项目目前对外公示的均价6800/平方米计算,40平方米的房屋总价是27.2万。按7成20年的贷款计算,需交首付款为82000元,月供为1307元;而60平方米的房屋,均价9600元/平方米,总价逾58万元。
相形之下,王小姐似乎更衷情40平方米的户型。不仅因为总价低,同时也因为她回想起刚到售楼处时,售楼小姐所说的话——“平层购买的机率50%,跃层估计只有10%”。(非说不可:事实上,售楼小姐所言极有可能是开发商的“销控”。即有意造成热销假象,为后期的提价作铺垫。同时,也有可能是为了后期销售“楼花”作准备。比如,先是总价较高的跃层户型“滞销”,之后再打电话给欲购而不得的客户,说某某跃层户型的客户要转让房屋,劝欲购客户私下向原购买的客户“意思意思”。而实际上,原购买客户,往往都是“自己人”或开发商找的托儿。)
算完账之后,售楼小姐拿出一张建筑的平面图,递给王小姐。并指着图上朝北的方向,告诉王小姐40平方米户型所在的位置。看到图,王小姐便大发感慨,“看起来密密麻麻的。”对方说,“小户型项目都这样,是建筑结构比较紧凑的缘故。”
随后的事则更让王小姐惊讶,她数了一下图中所示的电梯间,共有四个,即8部电梯。而一层有48户,这就意味着未来每层6个住户共用一部电梯,而整栋楼总共20多层,其拥挤程度,可想而知。
这令“定”完户型之后的颇为兴奋的王小姐,心中凉了半截。(非说不可:电梯的数量和户数的合理配比,是保障生活品质的重要因素。除此之外,王小姐“定”的户型,实际上只是一厢情愿。因为,按照开发商的游戏规则,王小姐在未来是否能买得到房?买得是什么样的房?一切还都是未知数。)