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房价上涨说是假命题
以北京为例,归纳起来,开发商比较赞同的支撑房价上涨的说法主要有以下三种:一是供不应求说;二是地荒论和成本价格说;三是横向比较说。
第一种观点认为,取消福利分房制度以来,人们的住房需求得到了释放,同时2008年奥运会将在北京举办,北京又是无法取代的全国政治、经济和文化中心,相对于巨大的购房需求,北京房地产市场的房屋供给始终是有限的,在有限的供给和巨大的需求作用下,房价自然会出现上涨。
第二种观点认为,北京的土地资源是一种稀缺资源,可供房地产开发的土地十分稀缺,开发商拿地会越来越不容易,价格也会越来越高;另外,原材料、建筑安装成本等又在不断地增加,受上述因素的影响,房价会持续走高。
第三种观点认为,拿北京的房价和国外如日本的东京和美国的一些城市进行比较,差距十分巨大。拿美国来说,美国一套房子的价格通常在100—300万美元左右,而一辆汽车的价格通常为1—3万美元,也就是说房子的价格通常是汽车价格的一百倍,因此有人断言中国的房价还会大涨。
“这些都是几个地产商造出来的。”左大培说,开发商是一种利益集团,少数开发商制造这些舆论的目的无非是为了将房子买出去,“房价上涨确实是由需求决定的,但他们所说的需求并不是真正的需求。”
在左大培看来,开发商偷换了概念,用老百姓对住房的需要替换了市场真实的需求。“中国大多数老百姓凭他们的收入是买不起房子的。日本、美国的房价高,但人家的收入也高,衡量这种差距应该用收入和房价的比例。”
“开发商制造地荒论,除了抬升房价,另一个目的就是让政府好给他继续批地。”左大培说。北京房协住宅学术委员会委员蔡金水也认为,地荒论是不存在的。蔡金水表示,近几年开发商在大量圈地,土地的购置面积大幅度增加而且都远高于开发面积,很大一部分是闲置的,开发商手里面已经囤积圈占了相当大量的土地贮备。现在各地政府土地储备中心手中也还储备有170万亩土地,开发商手中至少有70多万亩存量土地,这些存量土地都需要今后几年时间才能逐步消化。
国家发改委经济所经济形势分析室主任王小广认为,所谓的价格成本说并不成立,中国目前的高房价完全是被操纵和炒作的结果,房地产业的暴利是政府的一种失责,是因为金融政策比较宽松、税负太低,操纵、炒作和投机风气盛行,关键在于存在很多制度漏洞。
“我国房地产企业的税负目前只有汽车企业的1/5,本轮宏观调控采取了一些税收措施,对遏制房地产过热起到了主要作用,但这些政策多是应急性和临时性的,缺乏长期的考虑,设计也不合理。”王小广说,“当务之急应在房地产行业建立起一种新的税收制度,同时还应促进我国房地产模式从以期房销售为主的‘香港模式’向以现房销售为主的‘美国模式’转变。”