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环城四区居住用地出让情况
指标 |
区域 |
2004年 |
2005年(1-9月30日) |
规划占地面积(㎡) |
天津市 |
3143467.6 |
3744280.5 |
环城四区 |
572624.4 |
1460761.7 | |
环城四区占全市份额(%) |
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18.22% |
39.01% |
环城四区发展中需注意的问题
我们应该清醒地看到,目前环城四区的发展仍处于初级阶段。在从起步到成熟这一过程中,仍有许多"成长的烦恼"需要面对和克服,尤其在以下方面应特别予以关注:
1、基础配套设施建设速度需要加快
虽然借助政府未来整体规划的有力支持,环城四区中数个居住板块初具雏形,但随着大体量楼盘的相继上市,交通不便、商业商务配套设施的不完善等制约销售的因素也将不断显现。因此,基础配套设施的建设速度成为环城四区发展的重大决定性因素。
2、各地区楼市发展需要不断协调、整合
目前环城四区发展速度仍不均衡,西青区是目前环城四区中房地产市场发育较快的区域,该区域发展主要集中在三个居住组团,即:中北镇板块、杨柳青镇以及由梅江南居住区延展出的外围区域均各具优势。其中,中北镇板块紧邻华苑居住区,依托着华苑产业园区以及西部大学城,加之地铁二号线的建设等利好因素,成功吸纳了部分南开区外扩人群。
东丽区由于位于天津"两核"——中心城区与塘沽城区之间,并且具有独特的自然景观优势,使得其供应的产品趋向于高端,加之未来滨海战略实行,发展潜力不可限量。
北辰区则更多的成为普通住宅的主力供应区,主要供应来自瑞景居住区一线。
津南区楼市主要由当地改善性需求为主,对外区域的吸纳能力有待提高。但相信随着红领世郡二期与未来金地集团双港镇项目(占地566亩)的上市,这种情况将得到相当的改善。
综合来看,环城四区楼市的发展各有特色,但目前发展速度、发展水平参差不齐。因此,要加强四区之间的整合,使其在大区域统一、协调发展的背景下形成有效联动。
3、供应产品有待进一步细分丰富
从目前环城四区上市的项目来看,主力供给集中在两个层面上,即:别墅与中高档公寓。
别墅依托于良好的自然环境或人文环境,把产品定位在第二居所上,以万科东丽湖、朗钜天域,唐郡等项目为代表。而中高档公寓则更多的侧重于自住,多分布在紧邻中心城区的"次中心区",例如华苑居住区以西的西部居住板块,又或北辰瑞景居住板块等。
对于那些由城市中心被动外流,选择"次中心区"的购房者而言,如何丰富产品形式,做到产品多元化,避免同质化发展,使购房者的各种潜在需求变成实在的成交,将是环城四区房地产发展必须面临和注重的问题。