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5月初,国务院办公厅转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》,提出对住房转让环节的营业税政策进行调整。规定自今年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。天津市从6月1日也已经开始征收此项税款,营业税与教育附加费总计征收总房款的5.55%,并且对购买不到两年出售的房屋进行全额征收。新政下,经过短期的市场波动,天津二手房市场情况现在如何?记者近日走访了多家房地产中介机构,对新政后的二手房市场进行了了解。
度过调整期,市场交易活跃
据21世纪不动产执行总经理张武介绍,征收营业税的措施出台后,6至8月,天津二手房的交易量呈下降的趋势,从8月底交易量开始攀升,9、10月份分别上升5%多,11月份基本与10月份持平。顺驰置业运营中心企划部经理周辉说,根据顺驰置业的数据,9月份的二手房交易量比4、5月份上涨了50%,近3个月,交易量按5—10%的比率上涨,二手房的交易量已经超过商品房。
经过市场调整期,二手房的交易开始活跃。张武认为,“经过对政策的适应,市场供应开始放量,存量大而增量不大是造成交易活跃的重要原因。另外,此前由于各种原因暂停的拆迁也开始重新恢复,刚性的需求有所增长。”周辉的观点是,由于市场总的供需比例不变,此前因为新政策所造成的持币观望随着时间开始变化,市场供求必然得到释放。
交易量超越商品房
对于现在比较活跃的二手房交易市场,宜人易居经理赵刚认为,城市改造、拆迁以及需要改善住房条件的消费者增多使得二手房的交易量持续上升。虽然在市中心地区,单位房价已经与商品房相差无几,但是由于二手房的面积相对比较小,总房款低,所以二手房的交易量已经开始超过商品房。周辉对此也持同样的看法。
由于商品房房价持续上升,同时新面世的商品房以大户型居多,从而导致购买新房房款总数居高不下,这令许多购房者将目光投向负担较轻,房款总数能够接受的二手房市场。从市场上小户型的畅销就可以看出,总房款对购房者的影响是非常明显的,因此,二手房市场中存在大量由商品房转化而来的需求。这也标志着房地产市场梯级消费的形成,周辉说。
租赁市场稳中有升
顺驰置业企划部经理周辉说,从顺驰近一阶段的统计不难看出,房屋租赁市场是相对平稳的。对于租赁市场的平稳,张武分析说,在二手房市场中,买卖交易占80%,而天津房屋交易市场自住型住房占89%,因此,整个租赁市场现在看来是比较平稳。但由于房价的居高不下,租赁市场还是有所增长的。此前有媒体预测,如果在新政出台前炒房者的投机行为不能变现,那么很有可能选择转为租赁市场进行长线投资。周辉认为,投机者需要的是及时变现,他不可能把这些投资用作长期收益,所以也就决定了这些投机者不会选择租赁市场。因此,租赁市场是平稳的。“粗略估计,天津房地产市场的投机行为只占5%,在这种情况下,二手房市场在总体上是健康的,不会有什么大的波动。”张武说。
受到房价上涨等因素的影响,许多完成了二次置业的购房者并没有把手中的闲置房源及时变现,以补充新的房屋。相反,更多的人选择了将手中的房屋进行租赁,以赚取长期回报。此外,随着天津城市人口的老龄化,社会养老逐步取代家庭养老,越来越多的房屋会进入租赁市场,这就给租赁市场提供了充足的房源,同时也保证了住房租赁市场的稳定。
近年来,天津开发开放的步伐加快,外来务工的人员明显增多,在没有足够的能力在天津买房置业的情况下,多数人选择的是租房,从相关的数据也可以看到,在外来务工人口多的几个区,租赁市场比较发达。
涉外租赁成为市场亮点
随着来津学习、工作的外国人的增多,涉外租赁市场非常活跃,据宜人易居赵刚经理介绍,涉外租赁成交数量增长迅速,该公司的统计数据显示,11月份涉外市场的成交量比10月份增长约40%。公司为了满足涉外租赁增长迅速的要求,专门成立涉外租赁部,在外国人活动比较频繁的地方设立分公司,从市场反映的数据看,与上半年2、3月份相比,现在的市场交易量翻了两番。从客源情况看,涉外租赁以日韩客户居多,但随着天津整体对外步伐的加快,世界其他各地来津学习、工作的人数也在不断攀升,据天津出入境边防检查站统计结果显示,今年前三季度出入天津港的旅客达到十三万多,与去年同期相比,增长了近6个百分点。这对于天津的涉外租赁市场是利好消息。