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又是一年寒冬到,各行各业总结忙。忙有忙的道理,盘点能让人知道过去一年都干了什么,总结能让人清楚下一年可能会干什么。过去的一年,从没有哪个行业像房地产业一样被投放了如此之多的关注目光,政府、研究机构、媒体、公众,好像人人都在谈论房地产。这一年,是退,是进,还是静观其变?下一年,是跌,是涨,还是按兵不动?消费者,是买,是看,还是持币待购?
盘点即将过去的2005年,发现无论是行业还是媒体,都渴望一个超越自身视界的扎扎实实的市场调查。即日起,“城市地产”将从宏观调控,土地金融政策,房价,到地方政府,民生视角,楼市产品,购房观念等诸多方面对即将过去的天津地产予以总结盘点。
2005年,天津房地产行业在曲折的道路上前行。
政策篇
2005年,中国房地产界的“多事之秋”。虽然对于“宏观调控”的话题已经多少有点审美疲劳,但今年出台的调控政策对房地产行业余威犹存。也许多年以后,那些地产大腕想起这些政策频出的日子,仍会惊出一身冷汗。
今年政策特别多
说到2005年的新政,就不能不首先回顾2004年的政策,因为实际上对房地产行业的调控从去年就已经开始了,这二者不是孤立的。因此,让我们费一些笔墨来看看2004年年底的政策。
土地实行垂直管理
国土资源部2004年12月2日下发的《关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知》要求,全国国土部门将以2004年12月31日为基准日期,到2005年3月31日,对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查。
低价圈地难再
根据财政部、国土资源部、中国人民银行2004年11月22日共同下发的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》,2005年1月1日起,对土地有偿使用费将实行先缴后分,收回土地使用费征收权,遏制开发商"低价"圈地。凡不按国家规定足额缴交土地有偿使用费的,一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。
3月16日:央行取消房贷优惠利率
在开发商们还在揣测市场的进一步走向时,3月16日晚6时,央行突然发布消息,自17日起,取消房贷优惠利率,此举旨在通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模,从而有效抑制过热行业的资金源头,另一方面通过调整资金比例,来进一步抬高过热行业的准入门槛。紧接着,一系列针对房地产行业的调控政策雨点般的砸在这个过热(亦或是显得过热)的行业头上。
3月26日:国务院稳定住房价格
回放:2005年3月26日国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》,针对房价上涨过快的现象明确提出八点要求,即“国八点”:一是高度重视稳定住房价格;二是切实负起稳定住房价格的责任;三是大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,增加普通商品房和经济住房土地供应,并督促建设;四是严格控制被动性住房需求,主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
影响:八点意见言简意赅,从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入,成为今后具体调控房价的施政纲领。虽涉及问题较多,但提纲挈领,目标高度一致——那就是稳住房价。对于中国楼市而言,这依然还是个方向性问题,并非一份操作手册,不过起到了一定的威慑作用。
4月27日:“国八条”
回放:4月27日,国务院常务会议,提出加强房地产市场引导和调控八项措施。一是强化规划调控,改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度,严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控,保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度,保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场,特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测,完善市场信息披露制度。
影响:国八条显示了政府调控楼市的决心。而且这次调控不再局限于敲敲边鼓,而是直接深入到土地、税收、金融等楼市心脏地带。强化房地产各环节的调控来达到解决“房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理和房地产市场秩序比较混乱”这些房地产市场存在的主要问题。国八条的实施对房地产市场产生重大的影响,房地产开发投资的增速回落,同时对于购房者等待观望和持币待购的消费心理逐渐笼罩楼市,炒房现象得到初步遏制,一些短线投资购房者开始急于抛售住房,市场上的投资购房情绪紧张。
5月11日:七部委八条意见
回放:5月11日国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,分为八个部分,分别是强化规划调控,改善住房供应结构;加大土地供应调控力度,严格土地管理;调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管;加强房地产信贷管理,防范金融风险;明确享受优惠政策普通住房标准,合理引导住房建设与消费;加强经济适用住房建设,完善廉租住房制度;切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为;加强市场监测,完善市场信息披露制度。
影响:该《意见》是在国八条的基础上对房地产市场的总体规划起到一个良性的管理作用,制约了房地产价格的涨速。《意见》的出台是政府对房地产市场的进一步的宏观调控。其最终目的在于给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。只有不断加强房地产市场信息系统的建设,提高各类房地产市场的透明度,逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格,才能更好地发挥市场功能,改善投资结构,引导合理需求,为房地产市场创造更好的发展方向。
《意见》严格了房地产开发企业和中介机构的市场准入,规范了违法违规的商品房销售,明确指出开发商即使是在五证齐全的情况下也须及时备案才能够进行商品房的销售,这异于以往的销售步骤,限制了开发商的空档投机及无序的销售行为;同时,还对虚构买卖合同,囤积房源;发布不实价格和销售进度信息,恶意哄抬房价,诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目建设要求的,也将进行严管。这是改善房地产市场发展的进一步升华。
一系列的政策,让几乎所有项目的销售量下降,不是“少收了三五斗”,而是少收了一大半。一是销售面积的快速下降,1—6月份增幅与去年同期相比下降了13.7%,增幅降至近年最低水平,其表现为销售与竣工面积的比值关系已降到2000年以来的最低点,并且保持着继续下滑的趋势;二是预收定金与预售款在全国40个一线城市和部分二线城市中已经有一半的城市出现负增长,多数城市增幅下滑。交易的“冻结”效应已明显的在全国普遍出现(除少数城市仍保持高速增长)。房地产开发投资的增幅也已下降到近年的历史最低点,而消费预期的变化则是影响今后市场的重要因素。
1至5月,全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%。而前4个月,上涨的幅度为12.5%。这说明全国商品房平均销售价格涨势趋缓。比2004年全年的增速下降了3.8个百分点。商品房成交量有所下降,房价涨幅开始趋缓,个别城市住房按揭提前还贷现象增加,火爆的楼市一时间显得有些不知所措。5月末,全国商品房空置面积为10320万平方米,同比增长6.2%。5月份,反映房地产市场状况的“国房景气指数”为101.83,与4月份基本持平,比去年同月下降3.28点。此项地方政策使5月本应是楼市销售的旺季,成交量显著下降。据天津市房管局统计资料显示,今年5月20日至31日全市共成交新建商品房2476套,建筑面积约29.68万平方米,而3月同期全市成交量却是3040套,建筑面积约34.64万平方米。成交量存在一定程度的萎缩。
一位开发商看到报纸刊出某项目热销一百多套,于是上网去查交易记录,发现实际只卖出6套。从春天以来,销售经理的日子们开始不好过,不过销控表做起来则更加随心所欲。在热浪翻滚的炎炎夏日,开发商的心理却有如寒冬腊月。