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虽然紧邻开发区,但在过去相当长的一段时间内,塘沽房地产市场却一直处于一种不温不火的状态当中。在价格、开发量、产品特点、市场营销等方面,塘沽楼市似乎都是开发区和市区的陪衬,缺乏足够的亮点。然而伴随着滨海新区被纳入国家“十一五”发展规划,塘沽房地产市场从今年下半年开始也突然发力,而上北板块则成为引领此次市场井喷的爆发点。优良的自然环境、出色的地理位置、大片的可开发用地、多个实力地产商协作开发,使得这一区域与市区的大梅江板块有着许多相似之处。
塘沽城区迅速北扩
“塘沽房地产市场大致可分为新港板块、海河南岸板块、中心板块和北部板块四部分。其中,北部板块主要指津塘路以北地区,含海洋技术产业园区等地。东部与天津经济开发区接壤,西部连接塘沽新河地区,北部与在建的滨海大学城规划区域接壤,南部可连接塘沽区中心城区洋货地区。”宇轩顾问研究部经理王淑霞对记者说,“该板块又可分为津塘公路与津塘高速之间部分和津塘高速以北地区部分两块,而后一块则可称为上北板块。”
据她介绍,上北板块的住宅建设起步较晚,大致是在2002年前后兴建了部分住宅,主要购买者为在海洋技术高新区工作的职工以及塘沽中心区早期的改善型购房者。不过随着2004年整体塘沽地区房地产形势向好,塘沽城区由南向北扩张的速度也随之加快。
据了解,目前在上北板块内,有多个房地产项目处于在建、在售或清盘当中。由中国广厦集团投资建设的水域·未来城项目,在11月26日正式开盘,该项目总建筑面积40万平方米,产品类型包括小高层、高层公寓和联排别墅。由金达房地产开发的欧美风情小镇项目,总建筑面积近100万平方米,包括框架小高层、独栋别墅等产品,目前已开发到第六期。由泰达房产开发的伴山人家项目,规划了300多套顶级的别墅。由贻成集团开发的贻正嘉合、贻景花园两个项目目前已进入清盘阶段。另外,贻成集团、泰达房产等开发商近期在此区域内又取得了多块土地的开发权。
“按照有关规划,上北板块将会建成一个总建筑面积不低于300万平方米的居住区。”王淑霞说。
区位、生态成两大卖点
从最初的默默无闻,但现在的炙手可热,除了和滨海新区整体发展规划大背景有关之外,上北板块更多依靠的是区位和生态两大卖点。
“上北板块的几何位置十分优越。”天津市房地产学会副秘书长、南开大学经济学博士刘玉录说,“从地理位置上讲,上北板块处于滨海新城塘沽区的中心,向东与开发区第五大街相通,向北连接塘沽海洋高新区,向西连通开发区西区,向南5至10分钟即可到达塘沽行政,文化,商业中心。可以说,上北板块是滨海城市化的重要部位,在向北、向东发展方面,具有土地和空间上的优势。同时,上北还处于城市资源比较丰富的坐标上,从市区到开发区,走杨北公路、京津高速都要经过上北的主轴,向南延伸便可和塘沽内核商业街河北路相连接,便于实现‘交通轴+城镇组团+生态绿地’的模式,具有地缘优势。”
上北板块的另一大卖点则是生态。据宇轩的王淑霞介绍,塘沽区2号饮用水库正位于上北板块中心,为保证塘沽区居民的饮用水安全,该区域的环境质量要求非常严格,这也使得该地区可以拥有一个永久性无污染的生态环境。周边的房地产项目也纷纷以“环境”、“生态”为关键词进行推广。
另据介绍,按照规划,沿宝山道,河北路延长线,新北路南侧将依次建成总长度超过两公里的商业岸线,与已有的街区商铺和大型集市形成立体的商业网络,餐饮一条街、汽车一条街、大型超市、高档酒店届时将相继进驻。滨海职业学院,和即将投入建设的全国师范中等专业学校,以及已有的小学,中学,形成完整的教育系统网络。
瞄准改善型及开发区客户
“据我们调查,塘沽目前常住人口60万,普通家庭收入比市内平均高出1000至1500元。因此,我认为塘沽区的房地产市场长期以来被低估了。”天津广厦富城置业有限公司副总经理说。
据介绍,和开发区房地产市场以外来人口为主要客户群不同,塘沽楼市的消费主体大多是土生土长的本区人。但塘沽区的石油、港口、物流等产业基础雄厚,塘沽区居民的购买力并不低。加之前几年塘沽房地产市场产品供应在品质上和开发区、市区存在一定差距,因此蕴涵着大量的改善型购房需求。
另外,塘沽区新建商品房与市区、开发区之间的价格落差,也使得塘沽楼市具备着与市区、开发区所不同的特点。宇轩顾问的一项市场调查显示,目前,塘沽区价格水平在3500元/平方米一线的供给量很大,在4000元/平方米左右有一定供应,均价5000元/平方米以上的住宅项目则很少。而市区、开发区楼市目前的整体价格水平已超越5000/平方米,并有向6000元/平方米靠近的迹象。
“价格落差使得在产品供应上,塘沽区并没有像市区那样流行小户型、紧凑户型,也不像开发区主力供应140平方米以上大户型较多,而是集中在100至120平方米舒适的中档户型上。”宇轩的王淑霞说。
因此,中北板块各项目纷纷瞄准了塘沽中心区二次置业者和在相邻开发区工作的购房者。对于前者,依靠的是出色的产品品质;对于后者,则主要依靠价格落差。
协同运作减少概念炒作
尽管上北板块拥有着众多的发展优势,但有关专家仍然指出,如果一些问题解决不好,该区域很可能会陷入盲目概念炒作的误区。
天津城建学院副院长王建廷指出,现在常见的生态居住区,侧重点都不同,包括环保型、节能型、无污染型、再生型、综合型等等。生态居住区,往往开发商宣传时更多强调的是效果,但是这个效果是怎么来的很重要,因为它直接涉及到开发成本和价格。所以,上北板块以生态为卖点,应该真正的去遵循生态化的准则,从节约能源、无害化、因地制宜的原则,根据当地的人文条件、环境条件、能源条件等对居住区进行综合的规划设计并进行开发,而不是单纯做概念。
其次,真正的生态,一定是具有一定范畴和规模的,能生成一个系统。因此上北板块的开发必须由该区域内的开发商协同运作来完成,各自为政的做法到最后只能是两败俱伤。
天津市房地产学会副秘书长、南开大学经济学博士刘玉录认为,新区不同于老区,可以借用依托很多已有的资源。新区处于成长期,因此价格会相对低一些,随着配套、道路、地下管线等市政建设的完成,房屋最后会升值。在新区买房相当于买期房,投资于未来。但这就需要在规划前有超前思想,开发商需要区域协同,商业、医疗、教育等市政配套也需要尽快完善,甚至是提前建设。否则,上北很可能像市内的梅江一样,面临购房者入住后生活不便、交通不便的窘境。
应该叫"梅江小滨海"