|
||||
律师:无预售许可证违法订金当然能退
近段时间,记者接到许多关于商品房买卖纠纷的投诉。有的是因为开发商不能如期交工,有的是因为存在严重质量问题,此外还有一类比较典型的纠纷,源于开发商无商品房预售许可证售房。那么,对于这类“先结婚后登记”的纠纷,购房者究竟怎么办呢?
读者遭遇
交完订金四个月房屋无证
今年7月,受一个项目小户型、好位置的广告诱惑,家住北辰区的刘先生便在该项目开盘时立即认购了一套房屋。用刘先生自己的话来讲,当时根本没有仔细考虑,只是觉得那房子的位置特别棒,单价虽然不菲,但户型比较小,以自己的收入还月供轻轻松松,因此做决定的时候没有丝毫犹豫。“开盘那天,看到大家跟买便宜菜似的疯狂抢订,我还为自己能顺利地交了钱而感到窃喜呢。谁知道,冷静下来才发现,这个项目的问题太多了……”刘先生说。
据刘先生介绍,他于当月底向开发商交了2万元订金认购了一套房屋,并签订了一份认购协议。当时,该房屋并没有取得预售许可证,开发商信誓旦旦地承诺,两个月内办完相关证件绝对没问题。可是,一直拖到了上月,开发商还是无法提供预售许可证。对此,刘先生十分不满,而且通过几个月的冷静思考,他觉得这套房屋并不适合自己,于是便不想续签正式合同了。
到了讨要订金的时候,开发商表示根据认购协议中的条款,刘先生违约在先,订金不能退还。刘先生提出根据有关规定,如果购房者要求退房的话,订金应予以返还。但开发商却声称,这是在双方签订了正式的商品房买卖合同时才适用。
记者调查
无证就“开盘”比比皆是
走进刘先生投诉的这家楼盘的售楼部,记者看到大厅内外是络绎不绝的看房、买房人,不少人手中拿着开发商的宣传“楼书”边走边看。在大厅中央摆放的楼盘模型旁,几位售楼小姐指着其中的3号楼5层房屋介绍说,这层房子绝大部分已卖出。记者仔细看来,在大厅迎面的墙壁上张贴的销售态势图上贴满了红点,显示售楼小姐所指的3号楼商品房基本售完。
在大厅南侧是一块宣传板,上面张贴着楼盘开始公开销售的各种证件,有规划许可证、施工许可证、预售许可证等各种证件。乍一看,给人的感觉是,该楼盘所有的证件都齐备,可仔细一看,便发现猫儿腻,3栋预售房中只有1号楼房办到了预售证。对此,一位售楼小姐说,一期工程中的其他两栋楼的预售证正在办理中,估计再有一个月就行了。
按照有关规定,商品房在未取得预售许可证的情况下,开发商不允许作公开的销售宣传,更不允许公开销售。随后,记者从房地产管理部门了解到,该楼盘只有1栋楼房取得了预售许可证,由于其他两栋楼大部分还未开工,根本办不了预售许可证。
连续两天的暗访发现,没有办齐证件就在津城悄悄“开盘”或进行所谓“内部认购”的新楼盘比比皆是。开发商坦言:我们是没有预售许可证,但办下来是早晚的事,所以才“内部认购”嘛。如此一来,开发商是可以提前收钱了,但交了“认购金”的买房人可就利益不保了,有的项目迟迟办不齐证件,当购房者不堪折磨准备退订金时,销售人员一抖“认购书”,违约想退钱,没门!
律师观点
理直气壮地要求退还订金
对于刘先生的遭遇,有关律师阐明,开发商的做法明显不符合法律规定,在没有预售许可证的情况下,收取订购金、预订金等行为由于根本不符合预售条件,所以,签定的协议可以认定无效。既然协议无效,关于订金的条款当然也无效。购房人在掌握了相关法律依据后,可以理直气壮地要求开发商退还订金,如果开发商拒绝,购房人可通过诉讼解决。
需要特别注意的是,上述结论的前提是开发商证件不齐、不具备销售条件,如果开发商拥有预售或是销售资格,那交付订金后毁约,就得参照双方约定或相关法规解决了。
消协说法
无预售证盲目定房风险大
有关消协人士认为,“先期预订”、“内部认购” “登记办卡”危害性很大,由于未取得销售许可证的商品房,存在着很大的不确定性,因此,对购房者来说,如果订购不符合预售条件的商品房,一旦发生纠纷,很难维护自身权益。特别是无证售房的开发商通常采用收取定金、签定预售协议的形式,而不是签定正规的售房合同,开发商一旦否认自身存在无证售房行为,相关部门由于缺乏充分证据,只能通过口头警告的方式责令开发商进行整改。
与此同时,购房者应增强维权意识,交钱时一定要确认开发商是否取得了预售许可证,同时要仔细甄别预售许可证的预售范围,如此才能依法维护自身权益。
市国土资源和房屋管理局的有关负责人告诉记者,没有取得商品房销售许可证的商品房,相当于还不具备销售条件而不能合法上市流通的商品,如果购房人买了这样的商品房,等于买到的是一系列待定的预期,开发商承诺房屋的规划设计、环境配套、交付时间、房屋质量等都是可变的,风险只能由购房人自担;一旦开发商的运营出现严重问题,无法继续开发或恶意“携款潜逃”,购房人的权益将得不到的法律的保护。
提醒
看清楚预售许可降低购房风险
对于购房人来讲,未经预售许可,开发商可以不受约束,在正式开盘时提价或者修改规划和建设标准,并且未取得预售许可证的项目还存在无法建设或延期交付的风险。现在,国家加强了对土地的严格管理,已经有未按照规划开发的土地被收回的先例。所以,若购买者决定购买没有预售许可证的房屋,应当对开发商的信誉以及开发项目的其他准备情况进行全面考察,再做选择,以免日后出现风险。