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对于楼市,2005年平淡的9月、10月没有什么“金银”的味道。从建委公布的北京市房价统计数据来看:不少10000元/平方米左右的高档楼盘被拖延到11月或者12月入市,其中以东部最为明显。由此,也引发了一个奇特的现象——
万元豪宅率先走出“观望期”?
2005年11月,北京楼市不能不令人称奇,北、西、南三大区域,7000元以下的房子比较抢手,而在东部,却是7000元以上的高档住宅热卖。
这个11月,对于地产商颇有点“金”的味道。受银行贷款紧缩、开发商提高自备金、土地供应放缓、政府审批越来越严等提高门槛的宏观政策影响,北京的9、10月份并没有如某些专家和地产商预期的那样“走出了观望期”。而到了11月,大量新盘老盘卖得相当不错,而且26日一天,就有8个新盘入市。
“我要开始忙了。”上东经纪公司总经理郭玉恒告诉记者。实际上,对郭玉恒而言,11月阳光上东的正式销售是一个迟来的忙碌,因为郭玉恒的忙碌周期本来应该是从今年6月开始,但一场针对房地产行业的政策调控却让他享受到了一个意外地假期。
东部房子贵了才好卖?
据统计,目前热销的楼盘有一半以上来自东部。
11月以来,北京东部新盘迭出,价格几乎都在每平方米7000元以上,并且大受青睐。受第三使馆区、朝阳公园扩建等利好消息影响,东部的燕莎商圈、朝阳公园板块、朝青板块、上东区等区域内的高档楼盘价格开始攀高。
郭玉恒介绍:“阳光上东二期11月1日正式开盘销售,不过均价已经上涨到了13000元/平方米,而其一期开盘时,这个项目的均价不过1000元/平方米左右。”相距不远的观湖国际,价格涨幅也接近20%;红领巾桥东北角的华业.玫瑰东方均价卖到了1万多,11月份就卖了150多套房子,一个月卖了2亿多……”
朝青板块,均价16000元的星河湾不再备受冷落,销售终于突破200套;均价超过9000元的天鹅湾,刚一开盘217套房子就卖完了;和记黄埔开发的逸翠园均价8000多元,认购期间250多套房子就订光了;CBD周边,A-ZTOWN在未正式开盘前,便有数百人进行了认购登记;大成国际均价9600元的LOFT,得到处托人还难以买到。
这些“豪宅”背后,多是实力强大的品牌开发商,和记黄埔、首创、新加坡吉宝置业、国兴嘉业、东华实业、宏宇集团……
30岁年轻人狂购“豪宅”
和记黄埔中国事务部总经理谭健旭告诉记者:“北京年轻人的购买力太强了。在香港,买这种档次房子的人多数要超过40岁,而在逸翠园,30岁到40岁的购房人占了一半,另外有24%左右是在20岁到30岁之间,居然还有3个不到20岁的。他们不少是付全款,有的还一买就是两三套。”
这种现象绝不仅限于逸翠园,这些总价动辄百万,甚至高达四五百万的“豪宅”买家居然大多是30岁左右的年轻人。”在玫瑰东方上周的业主答谢Party上,来参加联谊活动的业主都很年轻。
“北京四内外的土地越来越少了,现在不买,以后只能往更偏远的地方买了。”刚在这里买了两套大房子的小王年仅28岁,他告诉记者:“现在买房子,就投资价值来说也不错。”
天鹅湾策划经理郑子宾告诉记者:“我们70%-80%的客户年龄都集中在30岁左右,他们工作在东边,看好这个区域的前景和价值。”
不过,北京的年轻人真的这么有钱吗?一位专家分析:“的确,目前中国的富豪阶层以30岁-40岁者居多,但不少20岁-30岁的年轻人买房并不都是靠自己的钱,很多是父母出首付,自己交月供,这跟咱们独生子女的政策有关。另外,20岁以下的孩子买豪宅,通常是由于父母为了避开将来征收遗产税,把物业直接放在孩子的名义上。”
东部浮现四大富人区
为何豪宅热卖的现象单单出现在东部?戴德梁行商务部董事助理张家鹏告诉记者:“从北京楼市现状来说,由于商圈分布、配套、大环境等因素的影响,南边不太可能形成所谓‘富人区’;而传统意义上高档楼盘云集的北部、西部原因不同,北部是由于奥运概念提前预支,可开发空间不多,目前虽然也有些高档新盘,但不扎堆,而西部则由于高档住宅集中的西北区域已经基本开发完毕,西南区域难以支持高价住宅。”
对于东部,他认为:“随着新机场高速路规划定案、奥运工程的启动带动北京城建的发展、朝阳公园扩建等一系列配套建设的陆续落实,加上CBD辐射、交通便利、土地供应充足、开发成本相对较低等因素的影响,东部楼市产品类型会相当丰富,有可能形成几个高档住宅区。”
中原地产李文杰认为:“北京素来有‘东富西贵’之说,西部虽有西山,但一是土地资源有限,二则政府部门较多,与东部国际化的感觉相比,开放性没有那么强,因此,东部有更充足的成为富人区的理由。”据他分析,“东部‘富人区’将集中在四个区域,一是燕莎商圈,借助使馆区的氛围,加上娱乐、购物环境的成熟早已成为一个成熟的豪宅板块;二是朝阳公园板块,公园扩建也带热了朝阳公园板块内的高档住宅,公园地产自然会滋生豪宅;三是上东区,两年前,这里就宣称要打造一个“富人区”,如今随着配套完善,规模已现;最后就是今年,尤其是下半年最热的朝青板块了,南派开发商云集,豪宅云集。”
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北京人买房“总价决定一切”
11月22日,北京市建委、北京市国土局、北京市发改委联合发布的《北京市2005年1-10月房地产市场运行情况》显示:从商品住宅期房买卖价格结构情况显示,商品住宅期房买卖价格低于7000元/平方米的房子最受欢迎,占商品住宅成交总套数的70.2%。
据统计,1到10月,全市商品住宅期房平均价格6781元/平方米,同比上涨了1196元/平方米,涨幅为21.4%;其中普通商品住宅6754元/平方米,同比增长11.3%。
有意思的是,从商品住宅期房买卖价格结构情况看:商品住宅期房买卖价格低于7000元/平方米的房子占商品住宅成交总套数的70.2%;从成交房子的户型面积大小看, 80-140平方米的占商品住宅成交总套数的56.4%。
对此,业内人士认为,目前北京的房屋销售市场还是“总价决定一切”,单价不高、面积适中从而决定总价适中的房子,受购房人青睐。
开发商应该从中看到未来房地产主流消费市场的消费趋势,多开发面积适中、总价不高的商品住宅。