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四、服务到不到位谁说了算
日前,北京非常宿舍的一名业主向法院起诉该小区的物业公司服务不到位。认为物业公司应对小区卫生差、秩序混乱、色情服务小广告满天飞等问题负责。业主出具了照片、VCD、物证、证人证言等证据,却还是败诉了。法官的理由仍然是业主们的证据不充分。
服务怎么叫到位?由物业公司单方起草的合同通常都没有详细的约定。比如保安的24小时巡逻,是20分钟巡逻一次叫到位还是3个小时巡逻一次叫到位?服务标准的模糊,常常导致业主在和物业公司对簿公堂时各说各的理。而由于业主要承担举证责任,败诉几乎就是不可避免的。
律师点评:邱宝昌说,他注意到这类案件的审判结果多以业主举证不能而败诉。他认为在这类案件中根据我国现行法律规定,业主很难收集到更为充分的证据。如果诉讼制度设计上能够适用举证责任倒置,这个问题就会更容易解决。当然,如果法官在审理时能够更加注重对业主提交证据的合理性的认定,例如实地到小区进行调查,也可以在一定程度上帮助法官查明案件事实。
五、业主怎么就没权选聘物业公司
“我实在想不明白,为什么连法律也拿霸道的开发商没有办法?”尽管在坚持了一年多的“战斗”之后最终选择了妥协,但陆女士仍心有不甘。
陆女士也是一名业主。2002年11月30日是陆女士喜迁新居的日子,然而让她想不到的是,开发商竟然以未通过验收的假备案表作为竣工依据,欺骗业主收房。知道真相后,陆女士和大部分业主提出,等备案完成后再办理入住。但与开发商同属一家的物业公司拒绝了业主们的要求。物业公司拒绝透露备案表的办理情况,并要求业主必须按合同约定的入住时间交付物业费、暖气费等费用,在已经拟定好的物业协议上签名。业主们发现,这个楼盘还存在一系列和原来约定不符的问题:开发商在合同里承诺小区实行封闭式管理,但是小区至今没有围墙,管理十分混乱;合同规定IC卡双路供电是交房条件,可是开发商至今还在使用临时施工用电,没有电表;……
这样一拖几个月,业主们无奈拿起法律武器,但依然无济于事。双方僵持了一年时间。就在这一年中,很多参与诉讼的业主由于各种原因,被迫按开发商的要求交付了各种费用并退出诉讼,最后只剩下40余位业主“继续战斗”。
由于开发商实际取得竣工备案表的时间是2002年12月底,法院以开发商延迟交房为由,判令开发商赔偿业主损失,并尽快协助业主入住。当业主们拿着判决书去收房时,开发商和物业公司仍要求业主按他们提出的条件办理入住。业主们被迫向法院申请强制执行,于是更为尴尬的事情出现了。2003年12月2日,40余位业主得到法院通知前去领取钥匙。就在业主们高兴地拿着钥匙奔向自己新家的时候,物业公司竟然组织了几十名保安阻挡大家,声称不交钱别想进去。
律师点评:胡密珍说,开发商享有指定物业公司、确定物业管理收费数额的权利,却不承担任何义务;前期物业服务合同由开发商和与物业公司拟定,没有体现业主的意志,业主只能被动接受,以致物业公司提供服务不符合要求、侵害业主权益时,却很难受到制约和惩罚;业主承担交纳物业管理费的义务,却不享有基本的选择服务者(物业公司)和协商物业费用的权利。
六、业委会成员雷锋能当多久
银枫家园业主委员会主任北野说:“自从我被选任为业主委员会的成员后,每个月的电话费比以前平均多出了100多元,3年下来,我为业主服务的电话费就高达好几千元,其他的精力等损耗都还没算。”他说,有时就算你为大家服务了,小区仍有业主说你没好好干事,这实在让人伤心。“业主委员会很多时候很尴尬,义务服务精力有限,如果要求报酬,这笔钱由谁来出、出多少,都没有先例,也难以平衡。”他说。
专家点评:业界知名维权人士、朝阳园业主委员会主任舒可心感叹,很多小区业主委员会没有办公经费,委员们都是义务担任,没有报酬,而身边的诱惑又太多,所以很容易出问题。舒可心举例说,有家物业公司曾表示给他6位数的报酬,让他换掉小区的物业公司。他表示,为了能够抵制类似诱惑,朝阳园业主委员会规定其公章不准放在委员或主任手里,而全部由秘书保管,要经过绝大多数的委员开会同意后方可使用。“如果没有更多人愿意义务服务,如果一些人是出于某种利益而竞选业主委员会成员,那么业主所说的腐败现象就可能是存在的。”