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任何过去的一年,对于房地产市场来说都是不平凡的一年。在2005年,天津房地产市场经历了前所未见的政策调控,从资金、土地、营销、客户、竞争环境等诸多环节,都陡生变数。在这个时候,对于企业的应变能力和竞争优势都提出了严峻考验。也就是在市场骤变的环境下,天津一贯的稳健作风不仅使2004年的市场过热趋势得以有效遏制,并且促使自己尽快走出调整期。在这样一个过程中,外地优秀企业接踵而至,本地公司也在分化重组,未来市场的竞争格局在扑朔迷离之中又日见清晰。对于处于周期性调整的2005年来说,各方势力都在反思战略,积蓄力量,以期在未来有更好的表现。
今年上半年,政策是贯穿房地产市场的一条主线。其实今年出台的大部分政策在2004年就已经初现端倪,甚至有相当政策是在几年前就颁布过。但由于调控效果不理想,政府在上半年陆续推出一系列“组合拳”抑制过热风险。在这些政策中,我们发现市场机制逐渐取代行政手段成为此次调控的主要措施。比如信贷、利率、汇率的调整动作之大,可以说是前所未有,这也显示政府的成熟。应该说,这些政策的出台有其必然性。从实施效果来看,基本上达到了促使房地产业“软着陆”的目的。虽然一些城市包括天津出现了不同程度的市场波动,但我们在宏观调控上的缺课比较及时地补上了。
未来土地和信贷仍然是房地产政策调控的主要领域。由于宏观调控初见成效,预计今后几年,相关政策将根据市场运行情况适时适度出台。考虑到2006年中国经济增速可能放缓及通货紧缩趋势,国家会继续加大对房地产业的扶持力度以带动内需,并促其行业健康发展。因此,规范、巩固、提高是未来房地产政策的主基调。这也意味着遵循市场规则的企业将迎来更大的发展空间。
从房地产融资来看,天津并没有特别深刻感觉到银根紧缩带来的经营困境。一方面是因为很多外地实力开发商进入天津,它们大多资金实力比较雄厚;另一方面,能够在市场中继续生存的本地开发商大都具备一定的抗风险能力,在信贷从紧环境下,仍然能够从容应对。因此,信贷政策的变化更多的是影响实力较弱的中小企业,它导致未来的市场竞争只是强者和创新者的游戏。当然,未来融资手段的创新和革命也会加速进行,并推动企业之间的兼并、联合、重组,从而使房地产业的市场化程度进一步提高。
在土地层面,可以看出土地紧缩政策对天津的直接影响。 2005年天津土地交易中心挂牌和出让的土地,与2004年相比可以说是相差悬殊。因为需求活跃,地价仍然居高不下。从土地市场的走势来看,今后的土地供应外扩趋势不可避免,同时由于适宜整体开发的板块大都已经名花有主,预计今后土地出让鲜见大型地块。土地市场的变化趋势也会导致产品供应的变化。如高层住宅的普及,社区商业的兴盛,地下空间的充分利用,都会在近几年涌现。
从成交市场来看,天津商品房成交量与2004年相比有较大回落,但房价仍然非常坚挺、平稳。 2005年成交量下挫显示需求市场回归理性,房价呈现收敛性稳定则是价值规律起根本作用。 2005年天津楼市面临周期性调整,一方面是2004年市场需求透支导致增长放缓,另一方面,在供需结构性失衡作用下,一部分真实需求被抑制。总体来看,未来几年天津以自住为主的刚性需求规模将保持相当可观的水平,关键是有效供应能够满足真实需求。
在2005年,天津也出现了一些可喜的现象。如郊县市场特别是滨海新区的崛起,三级市场的方兴未艾,京津一体化带来的区域融合,这些都为天津的未来发展奠定了有利基础。但另一方面,供需结构失衡加剧,土地供应日益稀缺,二、三级市场关联度不高,房地产开发整体水平较低,这些问题也制约了行业市场的进一步提升。发展中的问题需要政府与企业各司其职,各尽其用。作为未来环渤海经济圈的中心城市,天津房地产市场的发展前景仍然值得期待。