|
||||
进入2005年以来,天津市商品房市场发展较快,各种类型的住宅产品层出不穷,尤其是高档公寓类产品,在这一年中有了迅猛的发展。目前,白楼仕嘉、铜锣湾广场、天娇源、时代奥城等2003、2004年开盘的高档公寓持续热销,富力城、海河大道、山海天等新项目已经进入市场,华厦国际公寓、犀地、赛顿中心等项目也将陆续进入市场。
何为高档公寓?以目前天津市的市场标准而言,主要有以下几方面:首先,产品本身的价格超过7000元/平方米;多为高层或者小高层建筑;物业管理、车位服务水平达到一定高度,部分项目提供酒店式服务;智能化程度较为领先;部分项目采取精装修或者菜单式装修设计;有会所设计。
天津市高档公寓的发展,最初应当以中乒国际公寓和森淼公寓的开发作为标志,经过万顺温泉花园、天娇园等项目的发展,直到蓝水假期、罗马花园、森淼清华园等项目的出现,本市才有了真正意义上的高档公寓项目。
目前,天津市高档公寓的区域主要在大梅江区域、老城厢区域、奥运板块、海河周边区域、和平区中心区域、河西区马场道周边区域和目前正在飞速发展的滨海经济技术开发区。
天津市高档公寓目前主要呈现以下特点:
1.绝大多数处于中环线以内的区域,项目周边商业配套、人文环境、教育条件等十分发达,能够满足业主对日常生活的需求。
2.部分项目处于目前重点建设的区域内,区域发展前景较为看好,例如奥运板块内的时代奥城和方正·山海天,海河改造区域内的海河大道、泰达城等。
3.绝大多数项目引入国际知名的建筑设计公司、景观规划公司、物业管理顾问公司等,借以提升项目自身品牌。
4.绝大多数高档公寓项目走大户型、高单套总价款的路线。户型主要以180平方米以上的四室户型和150平方米以上的三室户型为主,很少有项目有两室户型的设计,即使有,两室也大多数在120平方米以上。
5.项目内部配套方面,绝大多数高档公寓项目具有会所设计,部分项目甚至采取了双会所设计,会所主要设施有红酒吧、雪茄吧、健身中心、室内游泳馆、咖啡吧等比较高端的设施。有个别大型高档公寓项目内部有独立商业街的设置。
6.项目内部景观规划方面,由于大多数高档公寓项目位于中心区域,土地成本高昂,因此大多数项目从控制成本角度出发,绿化率不是很高,大多控制在30%--40%之间,但是大多数高档项目的开发商聘请了国际级景观设计公司,精心打造项目内部景观。而且,目前高档公寓项目内部园林均有独特的风格,例如天娇源的英式风格,海河大道的意式风格等。
7.智能化和安防配套方面,多数高档公寓项目采取了比较先进的配套。例如室内新风和室内除尘系统,户式中央空调系统,一卡通系统,彩色可视对讲系统、红外周界防穿越系统等。
8.车位配置方面,目前本市大多数高档公寓项目采取1:1--1:1.5之间的车位配置比例,而且考虑到目前许多高档公寓业主单户有2辆私车以上的不在少数,预计车位比例还将提高。目前大多数项目车位以地下车位为主,地上主要用作临时车位。而且,目前部分项目已经开始考虑独立立体停车楼的设置。
9.物业服务方面,不少项目引入了酒店式服务或者管家式服务概念,部分项目为投资型客户提供代租代售服务,物业管理质量有很大提高。
今年,天津市高档公寓的上市量将超过200万平方米,由于此种产品的诸多特性,其消化速度较普通公寓住宅要慢很多,因此估计到2006年,会出现很大一部分高档存量房项目。而且今后两年,高档公寓的上市量还将逐年上升,市场竞争愈发激烈。在如此激烈的市场竞争态势下,只有那些规划亮点较多,景观设计出色,物业管理服务好,户型合理,性价比较高的项目才能有生存空间。而以前那种单纯的大户型"高档公寓"项目必将被市场所抛弃。