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2005年12月14日,北京鼎嘉恒房地产开发有限公司以28371.91万元竞得海淀区清河镇小营“鼎嘉恒苑”住宅小区的国有土地使用权。至此,北京市土地储备中心从2004年开始土地“招拍挂”进入一级市场开发以来,成功交易了101块土地,其中今年成交41块。
但是,与《北京2005年土地供应计划指标安排使用方案》用于房地产市场的2516公顷土地新指标相比,这41块地所占面积显然不足。
“‘8·31大限’以后,北京市开始通过招拍挂的方式公开出让土地。而招拍挂上市的土地都是‘熟地’,从‘生地’到‘熟地’要经过一个比较复杂的整理过程。”中国土地挂牌网土地研究中心总监蒋云峰在接受中国经济时报记者采访时表示,土地整理即一级开发,涉及产权、拆迁、征地、市政配套等多方面因素,很难在短期内整理大量地块。
对此,清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出,在宏观调控的大环境下,开发商对未来市场需求发展变化情况把握不准,不敢贸然进入市场;开发商自有资金投资能力有限,购置土地的融资渠道狭小;“8·31大限”之前有大量的土地提前进入市场,这些土地需要2~3年的时间去消化,所以市场上对开发用地需求总体上并不迫切。这种需求的“不迫切”也是影响土地供应量的一个主要原因。
日前,北京市国土资源局土地利用中心处长陈倩曾明确表示,虽然建设用地供地量确实是比往年少了,但土地开发的工作并没有停止。截止目前,已经进入到从“生地变熟地”的开发阶段的地块接近5000公顷。因此,今年的土地供应量没有少,只是形式发生了变化。
北京市国土资源局市场处处长靳薇表示,2006年北京计划供地总量将保持在6000~7500公顷之间。
“明年用于房地产市场的土地供应量,应该也会随着供应总量的提高而有所增加。”蒋云峰认为,经过一段时间的准备,不少生地将会于明年陆续整理完毕而入市。尽管如此,通过招拍挂上市的土地是否都会赢得开发商的青睐,还很难断定。
记者在北京市土地储备中心了解到,目前仍有18块公开挂牌交易的土地无人问津或者只有1到2次报价。
“这些土地有的位置比较偏远,有的位置理想但面积太小,开发价值不高。”蒋云峰认为,土地“含金量”低难以调动开发商的购买热情。
二手交易活跃
“土地储备中心成立时间很短,加上规模有限,运作方式还不够成熟,目前北京房地产市场上的土地交易仍是以协议出让的地块为主。”北京一家地产运营机构管理人员李先生告诉记者,一些业内同行曾经粗略估计过,目前闲置在众开发商手中的土地总量约达5900万平方米。而随着“8·31大限”后要求开发商启动项目开发期限的缩短,未来北京市二手土地市场将更趋活跃。
与此同时,北京房地产市场除少量拥有充裕土地储备的国有开发商外,大部分开发企业需要增加土地储备。目前供地量少且开发价值不高的一级市场无法满足他们的需求,二手土地交易市场自然成为他们的选择。
“除了密切关注土地储备中心的招拍挂项目,我们还同时与多个持有土地资源的开发商洽谈土地交易。”几家接受中国经济时报记者采访的开发商均表示,由于储备中心的土地供应有限,必须学会用多条腿走路,才能够保证自己的土地储备。
“特别是一些外地进京发展的房地产企业,对土地的需求尤为迫切。”李先生告诉记者,“8·31大限”之前,很多本地开发商凭借先天优势通过协议出让等方式已经获得了大量的土地资源,这些土地有不少都处于城区中心,而且还在不断升值。外地开发商不仅手中缺少土地资源,而且一般所能拿到地块也大多是处于边缘地区。
与此同时,握有土地的本地开发企业有不少都是投资能力不强的中小型企业,不具备项目开发的能力。除了少数企业确实是拿地开发,大部分企业都会将手里的土地再卖出去。如此一来,双方的交易自然十分活跃。
“随着土地储备中心的运作逐步成熟,以及存留在二级市场的土地数量逐渐减少,‘招拍挂’终将会成为开发商的主流的土地交易方式。”蒋云峰认为,短期内开发商购地仍将以二手交易为主。
“尽管二手土地存量资源丰富、交易活跃,但成交率却不是很高。”李先生告诉记者,目前大部分二手地的地理位置比一级市场推出的地块好,往往使得其价格高昂。再加上土地市场需求旺盛,往往一块土地同时有几个买家竞买,不少持有土地的开发商纷纷调高地价,增加了买家的购地风险,让不少买家“望而却步”。这样一来,纵使二手土地市场供需两旺,但成交比例仍然无法走高。
“此外,土地本身存在的诸多问题则是二手土地交易当中的最大风险。”蒋云峰向记者介绍,二手土地来源多样,大致有国有开发企业原划拨土地、各区县分出的土地、工业用地、危改土地、开发区土地、绿化用地、小城镇建设土地及各种存量更改用途的土地等等多种类型。而这些土地有不少存在产权不清、手续不全、拆迁停滞等问题。买家即使购得土地,也无法开发,甚至还有可能被卷入债务纠纷。这也导致二手土地交易的成功率较低。
“事实上,我们还是非常愿意在土地储备中心拿地的。至少,通过‘招拍挂’出让的土地十分‘干净’,企业没有什么后顾之忧,所承担的风险相对要小。”金地集团北京公司行政人事部品牌经理瘦谷接受本报记者采访时表示,二手土地当中存在复杂的产权、手续问题,是很多开发商在购买土地的过程中必须面对的问题。