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北方网消息(记者孟建):在12月21日由天津房地产业协会举办的“2005-2006天津房地产市场回顾与展望”论坛会上,进入天津一年时间的全国知名房地产销售顾问公司――金丰易居首度全面系统地发布了针对天津房地产市场的分析报告。该报告分别从城市宏观经济环境、土地、住宅、别墅、商业和写字楼市场六个部分对2005-2006年度天津楼市进行了系统总结与展望。报告认为,2005年天津楼市总体处于快速持续发展阶段,市场价格保持平稳上升。报告预测2006年在国家加快滨海新区建设的背景下,天津房地产市场将会有更大的发展空间。
由于金丰易居在行业内颇具影响力,该报告的内容引起了业界人士的广泛关注和研究。此外,该报告对于普通消费者买房置业、了解市场行情、热点以及未来趋势也具有很高的参考价值。为此记者专门对报告的六个部分进行了整理和归纳,希望这些内容能为业界人士和消费者研判市场提供帮助。
城市宏观经济环境
报告认为,通过城市GDP、固定资产投资,人均GDP,人均可支配收入及消费性支出等几项指标可以明显看出,天津当前属于经济快速发展阶段,城市化进程显著加速。而国家加快滨海新区的开发开放,也奠定了天津经济长期快速发展的基础。资金和人口的流入将刺激天津经济持续发展,对于住宅市场也起到的巨大的支撑作用。从规划来看,未来天津市区将形成以海河为主轴,围绕外环干线发展外围居住组团,城市将由单一中心向多中心发展,城市外围地带将是新增人口和城市中心人口的聚集区域。此外,天津滨海新区地位的确立,城市战略中心的东移,也将使天津出现又一个新的城市中心格局。轨道交通建设也将大大促进天津边缘地区市场发展,推进城市进一步向外延扩展。
土地市场
2005年回顾:截止到11月底,天津土地供应面积为去年的27%,土地供应面积骤缓,大宗土地供应减少,综合性用地商业型的用地明显增加。而土地二级市场发展迅速,供应量开始超过一级市场,主要集中在南开区、西青区、河北区,如老城厢、中北镇等区域表现比较突出,平衡了天津综合类土地一级市场过多的整体结构。
2006预测:土地价格进一步上升,中心城区土地稀缺明显,外环附近、城市边缘区域土地成交量有所上升。滨海地区开发用地规模大,土地升值潜力巨大。土地二级市场兴起,成为一级市场的补充。
住宅市场
2005回顾:天津整体地产市场处于高速发展阶段,由于天津市场以居住为主,市场基础良好,所以价格保持稳定上升。市场供应方面,上半年保持平稳,项目集中上市在下半年。产品结构上,适用户型成为市场供应的主流,户型面积出现精简,出现了部分以小户型主打的项目,随着大量的外地开发商进入天津,也推动了天津地产市场档次进一步提升,城市化步伐进一步加速,外围的组团也进一步崛起。
2006预测:市场供应较05年继续增加,主要集中于明年年终开始放量,市场整体价格稳步上升,但较05年上涨幅度有所趋缓。市场成交量有较大的上升,预计比05年上升20%。同时出现板块性差异,大梅江板块竞争趋激烈,价格保持稳定。西青居住区预计有较大的上涨空间,价格上涨幅度在10%-15%。产品平均面积将进一步趋小,经济型小三居成为市场主流,控制产品主价成为产品发展的必然趋势。老城厢板块处于快速发展期中,产品将低密度豪宅到小户型涌现差异化、多元化的局面。海河板块则主要表现为新型阶段,以海河水上大世界,泰达城等为代表的中高端住宅开始兴起。06年南京路沿线的各个项目将出现一批10000元/平米的豪宅。而在卫国道、张贵庄、新开路等区域预计也将成为06年新开发的热点区域。
2006年,市中心区的纯居住项目更为稀缺,大量的综合性项目将涌现,特别是酒店式公寓产品出现激增局面,市场也将出现一定的分化。滨海新区的产品档次提升,差异化更加明显,双城并立的格局将形成。
别墅市场
2005年回顾:别墅市场分布在梅江、西青、东丽三个板块,分布较为集中,联排别墅成为主流供应,市场竞争激烈。别墅为本土客户需求为主,建筑风格趋于多样化,从北欧、北美风都有体现,在售项目表现为别墅与小高层别墅与高层的混合型产品,出现了同质化的倾向。
2006预测:别墅类市场热点开始逐渐分散,市场进一步细分,多元化经济型别墅市场发展潜力很大。预计别墅供应量将放大,成交也因此有所回升,产品价格会上涨,上涨幅度趋于缓和。从设计上,别墅产品的私有化空间,与产品的私密性更加得到开发商的重视。
商业市场
2005回顾:天津的商业市场正由单中心向多中心发展过渡中,逐步形成市级商圈、区域商圈、社区商业以及主题商业相结合的格局,整体规模不断扩大,经营管理的相对落后。分布在南开的奥运板块,河西区的大沽路南线的区域商业板块,开始对市中心造成一定的分流。社区商业发展迅速,随着新住宅区的涌现出现了快速发展,主题商业主要在海河沿线出现,以古文化街为代表的这种特色商业已经引起了市场的关注。
2006预测:市中心的商业核心地位不变,但是区域性中心逐渐发展,老城厢等区域的商业将成为新热点,城市中央休闲商务区的雏形将在海河沿线出现。06年产权式商业销售将进一步受到冷遇,商业出售难度增加。未来集中型商业继续增加,但百货类的业态受到挑战,呈现以大型购物中心为主的态势,市场趋于饱和。未来社区级商户和底商放量明显。由于整体供应量的巨大导致部分商业开始经营换血,出现市场整合,商业地产由销售逐渐逐渐转入经营管理。预计2006年商业市场价格仍将保持平稳并略有上升。
写字楼市场
2005年回顾:核心商务区的集中度进一步提升,主要表现在天津市写字楼向小白楼、南京路沿线等商务区集中的趋势更加明显,随着项目的集中,商务区的辐射范围逐渐扩张。在建筑形态上综合表现为综合体形态,更加注重办公、商业、酒店等各种业态的联动效应。
2006预测:在发展区域上主要将沿地铁一号线、海河沿线呈带状发展,商务区进一步连接成片,海河沿线商务将以带状形式出现。随着地铁节点工程和海河改造工程的启动,天津原有的小白楼、十一经路将与南站CBD商业区由点向线、向面发展。未来小白楼、南京路整合新商务区的地位进一步加强,成为市场供应的主体所在。受写字楼开发周期长,销售期较长的因素影响,2006年入市的写字楼规模较为有限,在40至50万平米左右,预计写字楼市场保持稳定,写字楼租金上涨约为3%左右。