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2005年,天津房地产市场大势的发展呈现出四大看点。随着环渤海经济圈成为中国经济发展第三极,越来越多的投资者看好天津,外地开发商纷纷加快进军天津的步伐。市场容量的不断增加,传统的天津房地产开发趋势也发生改变。一方面,城区范围迅速扩大,外环线再也不是围困天津楼市的无形界限;另一方面,海河的开发改造使得以北部老城区为代表的海河板块开始复兴,而滨海新区的腾飞又促使开发区、保税区、塘沽区的楼市迅速放量。天津楼市迎来了前所未有的发展良机。
外地开发商进津步伐加快
在经过去年的试水之后,外地房地产开发企业进军津门的步伐正在加快。据不完全统计,目前已有上海、北京、深圳、广州、浙江、香港等地近30个房地产开发商来到天津。越来越多外地开发商的到来,带来了雄厚的资金、全新的理念、高水平的人才,为天津楼市注入了新鲜血液,将使天津房地产市场水平获得一个质的提升。
以万通、中远、亿城等为代表北京开发商,擅长于对文化、概念的导入,其浓郁的文化底蕴被业内高度认可。如万通的上游·国际和新城·国际两个项目,一个突出三岔河口的传统历史底蕴,一个强调开发区的全新生活方式;中远的远洋干线则更强调现代都市生活方式。此外,首创置业拿下瑞景四地块,北京金融街拍下海河开发第二节点上的两块土地。预计在明年,京派开发商的动作还会加大。
以复地、广洋、上投等为代表的上海开发商,相对而言比较低调,如复地斥资5.11亿元收购北洋钢铁大厦,广洋投资建设泰达城金领·国际,上投投资建设西部新城的华亭佳园等,相关信息往往也是三言两语,一笔带过。但在低调的背后,以精细见长的海派开发商却丝毫不放松对产品的要求,“精致”、“漂亮”和“舒适”是海派建筑的主要特点。
以富力、金地、招商局地产等为代表的广州、深圳开发商,运作手法更重实用性,善于贩卖产品。如富力的天津富力城,几乎每周末都有不同的促销活动;招商局地产拍得西康路上2.7万平方米的一块土地,楼面单价达到6467元/平方米,创下天津土地拍卖新纪录。
郊区化楼盘开发初现端倪
根据天津市城市总体规划(2004-2020),今后本市将严格控制并逐年减少外环线以内市区人口数量,同时把居住人口向滨海、市区周边新城(卫星城)和郊区县的中心村镇进行引导。按照新家园计划,本市将在外环线以外建设双口、西青、大毕庄、小淀、双街等十个外围组团式居住区。而从2005年开始,天津城区开发外扩的速度正在加快。
在西部,中北镇的西部新城建设已经率先启动。这个规划总投资超过100亿元、占地4平方公里、建筑面积400万平方米的新城,目前已经吸引了万科、深圳招商局地产、金厦、上海上投、乐康、方正投资等众多知名房地产商的加盟。其中,假日风景和水语花城已经开盘销售,华亭佳园已经动工,方正投资和乐康的项目在明年也将启动。
在东部,东丽湖造镇计划也已展开。万科的东丽湖·万科城定位于一个集休闲、旅游、度假、居住为一体的、社区产业、商业配套及其公共设施一应俱全的新市镇。朗钜·天域总占地也接近1平方公里。另外,本市及外地其他一些开发商也正在积极和有关部门洽谈土地开发事宜,打算参与到东丽湖造镇计划中来。
在南部,友谊路、解放南路外环线外沿线是热点。创辉的玛歌庄园、方正投资的罗卡小镇、红磡的领世郡都集中于此,前两个项目10月份开盘,后一个也是在10月推出了二期。此外,深圳金地在津南双港一块566亩的土地,以及大毕庄的华韵欧风项目都将会在明年启动。
在北部,占地2万亩的合生京津新城项目已经开发到二期。
南北两大高档居住区对峙
2005年,天津形成两大高档居住区对峙的局面。北部,以老城厢、三岔河口为代表;南部,以梅江、梅江南、卫南洼为代表。
老城厢、三岔河口北部老城区是天津历史上较早的传统居住区,世纪危改使这里的城市面貌发生了巨大变化,中新、富力、万通等外埠地产大鳄纷纷加入老城改造的行列,而且主推产品都是高档住宅。其中,老城厢的天津富力城于今年7月底开盘,总建筑面积70余万平方米,全部采取精装修,单价7000元/平方米上下;三岔河口的广洋金领·国际,11月28日开工,总建筑面积18万平方米,预计售价7800元/平方米左右。另外,万通的上游·国际,也将在明年启动,同样定位于高端市场。
大梅江地区是目前本市高档楼盘分布最集中的居住区,而今年下半年,大梅江板块又经历了一次集中放量的过程,10个新项目、近130万平方米的总建筑面积,而且大都集中于在9、10、11三个月上市。其中总建筑面积15万平方米的卡梅尔,9月17日开盘;总建筑面积13万平方米的天鹅湖,10月29日开盘;总建筑面积30万平方米的水岸公馆,11月26日开盘;总建筑面积50万平方米的华厦津典,10月16日开盘。这些大梅江板块的新项目,在户型上基本都已大面积为主,在单价上全部都超过6000元/平方米。
纵观这两大高档居住社区,北部老城区具有浓厚的历史底蕴,周边公共交通、商业、教育、医疗、公共服务等城市配套功能比较完善,但却面临着消费者认同感的问题。大梅江板块自然环境优越,发展已经初具规模,在天津购房者心目当中已经形成一定的认同感,但生活配套建设却始终落后于住宅建设。两大高档居住区之间的竞争,最终还要靠市场说话。
滨海新区房地产市场趋热
滨海新区房地产市场从今年开始进入发展的快车道。据不完全统计,目前滨海在售、在建和即将启动的房地产项目达到34个,其中塘沽区项目18个,开发区项目13个,保税区项目3个,总建筑规模约510万平方米。
塘沽区的18个新项目中,大部分都是10万平方米的中档规模楼盘,只有广厦的水域·未来城一个项目是超过40万平方米的大盘。在市场定位方面,塘沽区80%的新项目都属于单价4000元/平方米左右的中档产品,不过年底前新盘价格攀升速度很快。另外,12月9日塘沽区召开2006城市建设招商项目推介会,一口气推出21块土地,总用地面积达147万平方米,这也预示着未来塘沽区楼市还将会继续放量。
相比之下,开发区、保税区的项目则要以高端大盘为主。如万通新城·国际,总建筑规模36万平方米;位于保税区的天保·金海岸,总建筑面积达160万平方米。价格方面,均价已经超过5000元/平方米。
另外,滨海商业地产项目今年的供应量近70万平方米,而且大多是综合性的超大商业项目,如泰达市民文化广场、鸿泰千佰汇、第四杰座、鸿泰商业广场等项目,单体建筑规模都超过了5万平方米。
多数业内人士认为,国家将滨海新区纳入“十一五”发展规划,这无疑是滨海新区楼市加快发展的最大利好,也吸引着越来越多投资者的进入。但目前滨海楼市价格上涨过快,供应多定位于高端,存在一定风险。而各类公建、商业配套、住宅均衡发展,产品结构多元化,增加不同层次消费群体,才是未来滨海新区房地产能否健康发展的关键。