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同一件事情,在不同的人眼里,可能有完全两样的解读。
塘沽新河地块作为滨海新区战略升级后区内首幅公开出让的大面积地块,无疑是检验各路开发商对该区房地产投资前景究竟如何判断的“试金石”。
新河地块最终以高出底价近一倍的13.51亿元拍出,自然让塘沽及滨海新区政府主管部门松了一口气。但是,真正积极参与竞拍的基本上为天津本地房企,而最后得主又是“自己人”——滨海新区下辖的天津经济技术开发区“大地主”之一的泰达建设集团——这难免让人感到有些失落。
滨海新区地产业热切期盼的外来地产大鳄们,为何依然作壁上观?
外来地产商引而不发
不可否认,被视为滨海新区“宝地”的新河地块未能诱使外来地产商果断出手,而是天津本地企业“内斗”解决,有其自身特殊原因。但滨海新区的战略概念预热时间过短,外界对其市场前景和发展潜力仍需要时间去消化,恐怕也是前者有所保留的重要原因。
泰达建设高层拍卖得手后接受本报记者专访时即承认,作为“滨海新区”概念的提倡者和推广者之一,他们对整个区域的发展大势,以及各个局部的功能定位,乃至类似新河地块这样个别项目的潜在市场价值,均做过深入研究,可谓了如指掌,这一点,绝非那些初来乍到的“过江龙”可比。
另一方面,天津房地产市场真正开始升温,也是最近两年的事。以往外来地产商入津的首选落脚点,要么在市区,要么在京津之间的走廊地带。滨海新区的核心塘沽区,是离市区四五十公里的一块“飞地”,尽管经济发展势头不俗,楼市却相对封闭,天津本地房企都难得染指,更加不入外来地产商的法眼了。
记者近日接触的一些正在天津楼市“掘金”的外来知名开发商,如万科、招商、金地等,对滨海新区正在呈现的诱人商机,均流露出颇为矛盾的心态:既密切关注其动态,搜集分析市场及项目资料,又觉得区内各类配套尚欠成熟,居民实际购买力有待进一步提高。
“成熟的企业有自己的拿地和开发节奏,会审慎对待各种热炒的概念”几乎是他们一致的口径。
环渤海布局战略趋同
如果一个城市外来地产投资进入的踊跃程度,以及其项目开发的多寡,大致可以作为衡量当地楼市成长速度的标准的话,那么最近两年天津楼市之热可谓有目共睹。
深圳的万科、招商、金地,广州的合生、富力,北京的万通、融科智地、阳光100,以及新加坡的仁恒、吉宝,都是业内响当当的名字,2005年早些时候,又有上海复地、亿城地产、香港恒隆和北京金融街、首创、中远等以收购项目或公开拿地方式,相继杀入天津市场。
纵观上述境内外知名地产商进入天津的初衷,当然不能排除部分是遇到合适项目而来的“机会主义者”,但更多的应该是出于企业整体战略布局的考虑,即落子天津,虎视环渤海,看重的是京津一线强大的区域辐射能力。
以总部设在华南的万科、金地、招商及合生为例,虽然具体拿地方式不一,但都不约而同地提出了“3+X”的全国发展战略,即珠三角、长三角和环渤海三大重点区域,加上中西部若干重点城市。万科前些年以置换方式得到的东丽湖项目,现已划入滨海新区的范围。王石表示,2005年上半年以前已经完成了长三角、珠三角的布局,下半年开始到未来的三年之内,主要就是投资北京、天津,环渤海是万科既定的目标。
破解困局的金钥匙
但是,有关数据显示,在经历了2004年土地出让的一波高潮后,2005年前11个月天津市土地交易总面积仅为112万平方米左右,比2004年大幅下降近85%!
究其原因,主要是原来的供地热点天津老城区可供土地明显减少,购买土地时可选择性也相应减少。与此同时,市区地价出现明显抬升势头,如2005年11月中旬招商地产以2.2亿元竞得的西康路地块,楼面地价高达每平方米6500元,创下了天津土地市场的新纪录。
2005年10月,天津本土最大地产商顺驰不动声色地将其核心管理部门搬到北京中关村,外界一般认为,这是顺驰成为全国性发展商后的必然选择。而据天津业界人士称,过去一年里该公司在当地都没有出手拿地或启动新项目,不知是土地供应剧减导致无地可买,还是顺驰决意淡出这一市场。
上述人士认为,在天津楼市不断升温,外来地产商虎视眈眈之时,顺驰淡出的决策似乎有些不合时宜。塘沽新河地块即将拍卖前,有可靠消息称顺驰试图卷土重来(2年前该公司曾以7亿元拿下该地块,后由于种种原因与政府解约退地),尽管他们最终未在拍卖会上亮相,但随着滨海新区概念升温,面对升值潜力甚为可观的大量地块以及酝酿爆发的楼市,轻车熟路的顺驰,看上去没有理由一点不动心。
在这个意义上,其他外来地产商面临着与顺驰同样困局:要再到天津市区拿地,困难增大,成本也会不断增加,要真正扎根天津,实施环渤海战略布局,又必须寻找新的突破口。
万众期待的滨海新区,是破解这一困局的那把金钥匙吗?