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十年前中国的土地虽然大片闲置,但都已是“名花有主”,逼得海外基金只能与这些“地主”合作,他们只能是在不断地加大不可预见费的基础上战战兢兢地。进入2003年土地市场的全面透明和开放,为海外基金进入中国市场提供了很好的政策和法律环境。
合作机遇成熟
要想知道“海外基金进入中国”这个话题炙手可热的程度,仅从最近两届住交会论坛话题的设置数目上就可见一斑。 2004年住交会上仅有一个论坛是有关海外基金的,而2005年涉及该话题的论坛已达20多个。
对此, 21世纪天津区执行董事崔晶雪感触良多。据他介绍, 2005年进入中国的海外基金达100亿美元,仅澳大利亚麦格理银行就有5亿美元进入,而其此前九年在中国的投资也只有1亿美元。他预计说:海外基金的进入将在2006年达到一个高潮,尤其是在像天津这样的热点二线城市。
曾有过引进并管理5亿美元海外基金经历的崔晶雪对此分析出了三个原因。
其一是海外基金在我国一线城市(上海、北京等)的运作已近成熟。如果以麦格理银行在澳大利亚发行中国住宅投资基金( CHIF)投资天津搞住宅地产开发为标志,海外基金进入中国已有十年时间。从自我开发( 1996年— 2003年),到高风险高回报的海外炒楼资金进入(2003年— 2004年第三季度),再到海外基金投资长期收益性物业(如写字楼、酒店式公寓和商场) (2004年第四季度至今),海外基金进入中国已经历了三个阶段。但经过十年磨合,海外基金在中国的运作模式已适应了中国国情,中国内地的各种相关法律法规也近完善,国内发展商的心态也近成熟。所以,尽管2005年的宏观调控使上海的房地产业遭受重创,但海外基金在上海的投资热度不减,而且转向长期收益性物业,这使得早些时候预测海外热钱进入中国是为了赌人民币升值的断言不攻自破。从2004年10月到2005年10月短短一年内,海外基金交易就超过了100亿美元。有一个例子是,一家基金在过去十年中,总共才为上海淮海路附近的一栋写字楼投了10亿美金,但仅在过去的五个月内,就又增投了5亿美金,可见他们已经熟悉了我国市场。
原因之二是我国的发展商已具备运作能力。十年前,麦格理银行曾以发展商的身份进入天津,原因是他们找不到一家操作能力和水平能够符合海外基金基本要求的发展商,这包括:企业业绩、品牌知名度、财务状况、产品品质以及企业理念。因此,成立自己的公司并与他人合作,成为这些海外基金不得不选择的一条迂回辗转之路。但经过这十年的发展,国内一批像万科、富力、金地、绿地、中海等具有先进企业理念、较高的品牌美誉度并具有自己独特的核心竞争力的名牌发展商脱颖而出,这使得海外基金有了更多的选择。
另一个原因是我国房地产市场正在更加开放和透明。十年前,中国的土地虽然大片闲置,但都已是“名花有主”,逼得海外基金只能与这些“地主”合作。而且各种政府收费都不透明,弹性很大,市场资讯也不公开。让这些“外来和尚”摸不着头脑。他们只能是在不断地加大不可预见费的基础上,战战兢兢地进入。 2003年土地市场的全面透明和开放,为海外基金进入中国市场提供了很好的政策和法律环境。随着土地市场的规范(土地出让的招、拍、挂)和交易资讯的透明(一手房和二手房的每日房价及交易量的公布),这些海外基金已经能够清楚地判断投资的进口,也能清晰地预测到未来的出口。
避免陷入误区
与海外基金合作,是国内发展商都很期待的,但由于商业文化和观念的差异,国内发展商往往会陷入一些误区。曾在澳大利亚麦格理银行、戴德梁行天津分行有过高层供职经历的崔晶雪分析了几个误区并建议说,发展商一定要更新观念、以全面审慎的眼光看待与海外基金的合作,才能保证顺利和高效。
误区之一:“你们不懂中国市场,钱交给我就行了,保你20%回报。”海外基金其实最怕我们说这样的话。他们会问我们:您拿什么保?怎么保?这就是文化上的差异。因为他们第一关心的并不是回报,而是资金的安全,项目的回报是其次的。
误区之二:“他们的回报要求太高,不如向中国的银行借款。”这要看银行是承担什么风险的。假如是一种股权融资或夹层融资,则是一种介于投资和融资之间行为,他们要承担比国内银行抵押货款更高的利率,这是很正常的。
误区之三:“这些老外‘人傻钱多’,骗他们没商量,把钱先骗到手再说。”如果发展商在最开始就有这种想法,到最后的结果肯定是“竹篮打水一场空”。因为外国人从最开始就会抱着“您是真的”、“您是对的”与我们谈合作。但他们的程序是要做“尽职报告”和审计评估的,一旦他们发现你在作假或不诚信,他们将中止与你的谈判和合作,甚至不会再给你第二次机会。如果这样,发展商在开始付出的辛苦将在瞬间化为乌有。我们想想看,美国华尔街这条很小的街道,在2004年一年就发出去170亿美元的基金,他们不是笨蛋而是绝顶聪明的人,每个人都出身于最好的商学院,他们会选择锦上添花而不是雪中送炭。
误区之四:“住宅留给自己开发,商场、写字楼和酒店留给海外基金。”其实海外基金的专业化水平是相当高的。他们的基金投资是分不同专业的。一些短线资金只能投住宅,但像REITs这种中长线投资可以投商场、写字楼和酒店,甚至厂房,不同类型的基金都有不同的专业团队进行管理。但大部分的基金还是收购一些已经运作了一段时间、有稳定的租金收入的物业或国际著名的租户已经签约的物业。
此外,崔晶雪还建议有意与海外基金合作的发展商们:首先,不要一心只想着做大数额的交易,可以先从小数目开始。在有的案例中,第二单或第三单的合作能达到8个亿,这说明只要我们有信心,每一次的困难会越来越少。其次,假如你的观念不能与国际接轨,就最好不要跟他们合作。第三,要建立好企业的中长期规划。第四,不要提及固定回报,否则合作方会怀疑你的诚意。最后一点很关键,一定不要说“买了地晒太阳都能赚钱”这样的话,因为当他们听到这句话时,第一个反应就是想这个市场是否存在泡沫。