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据房管局2005年1-11月房地产市场统计,2005年1-11月天津市商品住宅平均价格同比增长超过两位数,超出了年初预计的10%以内的增长幅度,这一方面因为去年上市的高档房比例偏大,另一方面也显示了房价快速拉升的市场特征和风险的随之加大。所以今年买房更要多一些保险意识。记者为此采访了经济领域专家易宪容博士及易居房地产研究院(天津)、中原(天津)的专业人士,他们提醒购房者在高涨的市场中买房要注意防范负债率、房价下跌、建筑质量等风险,从以下五个方面提高买房的抗风险能力。
一 新房地段有新规划建设预期
据易居房地产研究院(天津)及中原(天津)的专业人士介绍,高房价必然伴随着城市发展和地段升值预期,所以,从买房保值升值的角度来判断买房保险性,还要了解所买房屋的区域及的地段发展前景。如滨海新区这类区域功能面临巨大变化的新区,住宅升值潜力会持续增大。
判断地段价值,首先看交通及配套设施的完善和发展前景,如边缘地段是否有地铁、快速路、公交、等交通方面的规划,有无医疗、教育、商业设施的规划布局等;市中心区域则看是否要拓宽道路、开辟绿地花园、建设文化设施等。其次是看文环境的改变,如边缘区域住宅区是否有社区活动及交流场所,是否有新的就业岗位等;市中心则要看旧城改造的进程,各种功能区的建立等。城市交通等设施的变化通常能使地段价值提高10%左右甚至更高。
链接:天津市内六区建设要点
和平区 建设都市型宜居区典型示范区,范围是气象台路、西康路至南京路一带、河沿路围合的区域,约1.7平方公里。今年将开工建设恒隆广场、庄吉商业中心、人才科技大厦等10大重点项目,总建筑面积约155万平方米;慎益大街与荣业大街交口处将建一处现代绿地广场。
南开区 规划靠近城厢中路的4个地块和沿东马路、西马路中间的4个地块定位为生态居住区。今年完成快速路西纵路段拆迁建设和交叉口扩口拆迁,实施地铁2号线5个出站口等区域拆迁建设;拓宽改造长江道(青年路-密云路段)、黄河道、雅安道;配合五金机电城拆迁和工程开工建设、海光寺立交桥建设。推动老城厢建设。
河西区重点构建河西进出区通道,特别是沿海河通向滨海新区的快速线;重点改造陈塘庄以东、大沽南路以南、小海地地区路网管线。启动大沽南路商业街建设,完成小白楼地段的拆迁,逐步落实云顶大厦、友谊北路写字楼、海河城市广场、柳林旅游度假区等项目建设。重点建设汽车城和珠江五金城二期项目。
红桥区2006年及以后一段时间内规划建设的商贸设施总建筑面积将接近150万平方米。海河开发十大景观“天津近代工业与城市历史博物馆”开工。子牙河南路、南运河北路(大丰桥-密云桥)等11条道路全面施工,同时有11座桥梁投入建设。陆续启动商贸设施建设,如4万平方米泰达易买得购物中心、新世界大酒店、泰达运河酒店、水木天成花园沿咸阳路一侧4万平方米公建带、北辛庄1.4万平方米的商业步行街等。
河东区实施顺驰东风立交桥相关施工工程、二号线4个出站口建设工程、津滨快速轻轨二期工程等。新建几座泵站,解决低洼片排水问题。开工建设地铁二、三号线后广场地下换乘建设工程。继续位于海河东岸的海河图书馆及天津站后广场“京津城际铁路”站房工程建设。
河北区将对9片区域进行拆迁,总面积80余万平方米,包括城际铁路沿线、地铁三号线沿线、八马路片、赵沽里低洼片、思源里泵站东片等。改造中山路地区的蔬菜批发市场、铁路第一小学、造币厂等8大地块。中山路沿线改造等。
二 家庭按揭贷款在安全线内
易宪容博士再三提醒说,实际上,分析房价的高低,最终还是要看大多数人能否买得起房。对于城市整体房价高低的判断,有两个数据可以作为依据:一是房价与城市人均可支配收入比,另一个是房价涨幅与居民收入涨幅比。通常房价涨幅小于居民收入涨幅时(低20%左右)市场才是安全合理的。对于买房自住的购房者来说,虽然要看市场的整体状况,但是因为需求所致,还要根据家庭的负债率状况来确定要买房屋的房价是否合适。
家庭的负债率是指家庭负债总额与家庭可支配总收入(一般指税后实际收入)的比值,包括房贷、车贷、信用卡透支等。在国外,贷款买房年供大约占年收入的30%左右被认为比较合适的。对于天津这样处于经济快速发展的城市来说,因为城市经济增长、个人收入逐渐提高等预期,这个比值可能高些,但是对于个人来说,还要考虑个人年龄及工作的稳定性等因素,如果家庭负债只有买房贷款一项,那么按揭贷款(即负债率)至少要控制在50%以内。
比如一个两口之家月收入为5000元,那么住房负担的月供最高不应超过2500元,而控制在1500元以内是比较安全的。
链接:1、在美国,房价和普通市民的税前年收入比一般是5∶1;而在中国部分城市,这一比例超过了10∶1。
2、据市统计局资料显示,2005年城市居民家庭人均可支配收入可达到12600元左右,比2000年增长66%左右,年均增长速度为10.7%。按照通常安全线,房价上涨速度应在8%左右。
三 新房质量及企业口碑
房价快速上涨的市场往往会使一些粗制滥造的低质量房乘机而入,专业机构人士提醒,质量是价值的保证,要特别警惕不要买设计水平低、工程质量差的房屋。
商品房设计的不足主要表现在景观杂乱、树少硬地多,楼间距过小,房型布局差、采光不足、通风不良等。楼盘的质量好坏,还可以从开发企业及其施工队伍的资质、特别是以往的表现来进行判断,如过去开发的住宅项目质量口碑怎样、有没有延期交房等工程问题、施工场地工人的精神面貌、纪律等。也可以通过查看各种建材厂家及产品的合格证书,各道施工工序质量监督验收单、工程竣工验收报告、工程质量评定等原始资料以及现场查看房子外表来确定,如墙柱和地基是否有下沉、墙体是否有裂缝和松动、屋面是否有渗漏、外粉刷是否脱落。
四 防范同类产品过量带来的风险
土地及新建房屋的供应量也会对同一区域及同类定位房屋的价格造成影响,进而影响到房屋的升值空间的变化。如2005年高档房供应量偏多,此类房屋对比竞争就比较激烈,所以今年买高档房,更要仔细观察,货比三家,同时还要选好买房时机,在竞争处于相对稳定时再出手,防范竞争带来的高档房房价下降的风险。
链接易居房地产研究院(天津)对土地及新建房屋的供应量分析:预计2006年天津土地市场中心城区土地稀缺明显,供应量少成为开发商的进一步争夺之地,外环附近城市边缘区域土地成交量有所上升。滨海地区开发用地规模大,土地升值潜力巨大。
商品房市场供应将在年中开始放量,热点区域更加分散,板块特色更为明显。大梅江板块进入整体板块的成熟期,成为天津市场竞争最激烈的区域。老城厢板块处于快速发展期中,产品将从低密度豪宅到小户型,出现差异化、多元化的局面。海河板块主要表现为以海河水上大世界,泰达城等为代表的中高端住宅的兴起。而在卫国道、张贵庄、新开路等区域预计也将成为2006年新开发的热点区域。
五 在二手房市场活跃时买新房
二手房市场的活跃程度,一方面关系到卖旧买新梯次购房的实施,同时也关系到自己所买的商品房日后是否能在二手房市场顺利卖出,即间接的反映出房屋的保值性。专业机构人士分析说,同一地段内二手房价与商品房价格之间有联动作用,所以,可以参考同一地段二手房特别是次新房的交易价格比较商品房价格的高低,通常同一地段定位及质量相当的次新二手房均价比商品房低15%-30%是比较合适的。
链接:本市商品房与二手房交易比例接近1∶1,说明梯级消费格局已日渐成熟。二手房市场经历5月份低迷后,近几个月逐渐走出停滞与观望开始显现增长态势,按照以往的市场经验,接近年底,二手房成交速度会放慢。但是目前来看,市场热度不减,尽管郊县成交有所下滑,但市内六区市场仍然保持坚挺。这种市场趋势将对今年商品房的销售起到促进作用。