天津别墅市场的突然爆发也引得众多开发商迅速加入到竞争战团当中，除了市区近郊的各类纯别墅项目外，闹市中很多大盘项目也开始纷纷增加了别墅产品。于是，一种将高层、多层公寓和低密度别墅混合在一起的地产开发模式也应运而生。这种市区混合型社区在诞生的同时，各种争论与非议便相伴而来。是开发商为牟取最大利润而设计的一种瘸腿产品？还是为一种提升项目整体档次而推出的稀缺产品？高层加别墅这样树下栽瓜般的布局，树是无恙，瓜怎么办？业内人士对此争论颇多。

　　现状：供应放量竞争激烈

　　梅江的蓝水假期，是天津楼市中最具代表性的混合型社区。作为顺驰开发的第一个高档楼盘，蓝水假期不仅拿到了诸多建筑大奖，率先打出了“水”概念牌，其“高层加别墅”的建筑形态在当时的市场中也引起了不小的争论。不过由于物以稀为贵，蓝水假期这6栋紧邻小区中心人工湖的独体别墅很快便销售一空。

　　蓝水假期的成功在市场中很快便产生连锁反应，混合型社区迅速发展起来，第六大道、第六田园、天香水畔、海逸长洲等多个市区大盘采取了集多层、小高层公寓和别墅于一体的规划模式。而从去年开始，更是出现了近30层的超高层公寓和独体别墅比邻而居的情况。

　　最据代表性的要属梅江南板块。2005年下半年，该区域的卡梅尔、天鹅湖、水岸公馆三个项目同时高调入市，而且产品结构完全一致，都是超高层加别墅。其中，总建筑面积13.7万平方米的天鹅湖，包括高层住宅5栋、联排别墅163套、独栋别墅4套；总建筑面积15.2万平方米的卡梅尔，产品形式包括框架高层、独栋别墅、双拼别墅和联排别墅；总建筑面积30万平方米的水岸公馆，同样由超高层公寓和低密度联排别墅构成。

　　另外，市内其他地区类似混合型社区的供应量也有所释放。总建筑面积23万平方米的俊城浅水湾，别墅部分即将于今年启动；三岔河口的万通上游·国际以及招商地产电话设备厂项目，也都规划了高层和低密度别墅产品。

　　原因：容积率加土地稀缺

　　“这种混合型社区纯粹是为了平衡容积率才做出来的。”某房地产公司一位不愿透露姓名的负责人对记者说。

　　据他介绍，这种高层加别墅的混合型社区模式，地块容积率往往都介于1.2至1.5之间。这种水平的容积率，如果要盖14层的小高层，数十排短板楼会像麻将牌一般的伫立在地块上，布局会非常难看。如果只盖高层的话，相互遮挡问题同样难以解决，地块上的整体效果也不理想。而这种混合型社区的设计则有效解决了这些问题，其实归根结底就是开发商为了平衡容积率，在有限地域资源上做最大限度的开发所带来的。

　　然而也有一些业内人士持有不同的观点。泰达建设集团调策划部的家晓云认为，市区大盘开发少量别墅产品的做法的确存在一定风险，但是市场调查发现，目前确实存在一部分愿意住在市中心、且有能力购买别墅的消费人群。这部分购房者追求的是市区便捷的生活和相对优质的居住环境，而这种市区别墅往往是闹中取静，拥有丰厚的城市资源，正符合这部分购房者的需求。另外，这种大盘中的别墅产品对整个项目品质的提升还有着非常明显的作用。

　　国土资源部副部长李元12月16日已明确表示，今年将停止别墅类用地土地供应。政策闸门的关闭意味着未来本市外环线内的别墅必定是越来越少，很多开发商也正是看重这一点才加入市区混合型别墅社区的开发行列的。事实上，梅江南几个项目的别墅产品，单价最高已达到20000元，这也充分印证了市内别墅的稀缺性。

　　优劣：孰是孰非争论颇多

　　别墅加高层的混合型社区模式在业内引起了广泛争议。某低密度项目的广告甚至给出了这样的描述：“每天生活在高层的阴影下，阳光经常被遮挡，多凉快；高层里的人，能轻易窥视我的生活，甚至都不需要望远镜，想看多清楚就有多清楚……我就喜欢高层边的别墅！”

　　这则旨在使目标客户对竞争对手形成心理排斥的反语式广告，却也道出了购房者对此类高层加别墅式产品布局的担心：周边一圈高层，中间围几座别墅，天天被人居高临下的看着，隐私如何能够保证？

　　津滨创辉副总经理付晶认为，别墅追求的就应该是亲近自然、远离喧嚣的宁静生活，而市区别墅、特别是和公寓建设在一起的混合型别墅，其居住环境肯定和郊区的纯别墅项目是无法相比的。而且市区土地价格昂贵，开发别墅性价比不高。

　　不过，宁发发展的副总经理任向民则认为，高层加别墅的混合型社区并非一无是处。首先从社区布局上看，从别墅到高层采取了由低到高的设计，天际线的处理比较出色，可以保证社区的整体效果。其次，这种设计可以使有限的景观资源被更多的人们所享受，比如梅江南的几个混合型社区，住在不同高度的业主推开窗子都能看到25万平方米的梅江南水域。更重要的是，混合型社区大多位于老城厢、梅江南等市内稀缺地块上，这里的别墅其价值不言自明。至于隐私、采光的问题，则可以通过设计避免。

　　设计：细致规划减少弊端

　　“市区不适合做别墅并不是绝对的，关键还是看是否有适合的地块，使地价、位置、规划容积率等几个要素合理搭配。在项目设计时通盘考虑，使别墅和公寓既相容又独立，也可在一定程度上解决混合型别墅的私密性问题。”天津泰达万通房地产开发有限公司总经理武晓焯对记者说。

　　天津城建学院管理经济系主任董肇君认为，这种将高层、多层公寓与别墅混合开发的模式，实际上是社区内进一步细分客户的结果，也是一种居住型别墅，购买者最主要的目的是为了居住。在其他城市，闹市中建别墅也有先例。比如上海亚龙集团的“古城国际花园”项目就位于上海老西门、豫园等老城区的中心，建筑面积28万平方米，建筑覆盖率25%，绿地率35%，项目主体建筑是高层住宅以及中式别墅。当然，这样做成本肯定会很高，这也是一个两难的选择。

　　其实，任向民提出的通过设计解决高层旁别墅私密、采光问题的方法，目前在几个混合型社区中已经开始实施。如天鹅湖将梅江南的湖水大量引入小区，在联排别墅区和高层居住区之间开出一条水道，使别墅区相对独立出来；高层采取半围合形态布局，使其对别墅的遮挡减至最小，为居住者创造均等的采光、通风和观景条件。卡梅尔的高层采用了美国南加州度假酒店的风格，外檐富于变化，与别墅的建筑风格一致；高层与别墅之间有水系和小桥间隔，二者既有机联系又互不干扰；高层位于别墅东侧，阳光遮挡较少；高层主视野向南延展，西边别墅的私密性也可得到保证。