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继去年中房协会长杨慎对中国房价统计数据不准确的论点提出后,今年经济、金融方面专家也再次提出改进房价统计方式,从市场细分的角度统计房价。
在日前天津市房地产商会与天津中原物业顾问公司举办的“2005天津房地产市场回顾、2006展望论坛”上,国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松及中国社会科学院金融研究所主任易宪容等经济领域专家预测,今年国内房地产市场的主要任务仍是调整房屋供应结构,实现供需平衡,使房价呈现小幅上涨的慢牛趋势。他们同时建议,由于目前房价统计数据比较粗略,不能完全正确的反映市场实际情况,所以应该从细分市场的角度统计房价,使房价数据能真正起到总结、预测及指导市场的作用。
房价统计不准确亟待改变
巴曙松等专家分析说,房地产市场现在引用的房价数字是房价加起来做一个平均价,像上海有关部门说上海的房价正在平稳调整。他们对房价的统计是一月份到十二月份的平均价。其实不对具体的市场做具体数字的统计,是很难作出有效判断的。比如去年年底,国家统计局对国民经济统计数据进行了大幅调整,新的统计数据显示2004年我国GDP数据“增长”了16.8%,多出2.3万亿人民币。这些数据意味着,前些年充斥于财经报刊从数据到观点的评论文章都要大打折扣。以房价收入比为例,GDP上调主要源自第三产业的统计遗漏,而第三产业增加值主要来自城镇,那么城镇居民的收入显然是被低估了。
房价统计方面,由于统计局仅对新建房产价格进行加权平均,对比包括存量房在内的总体房价显然是高估了。所以有人说中国的经济像一个非常庞大的飞机,这个飞机飞的还比较平稳、也比较快,但是它的仪表盘上显示的数字很多是错的。可见,我们要从有价值的数字进行分析和讨论,否则建立在数字泡沫上的分析得出的当然也是泡沫的结论。
另外,原有房价的统计方式的老化也是要改变的一个重要原因。比如国家统计局原先统计的房价指标中包括公房交易一项,也就是原来人们常说的房改房,这在很多城市已经结束了。而与此同时,廉租房又新发展起来,需要包括进来,也要调整指标。
要从区域及房屋类型角度细分房价
对消费者来说,真正有意义的数字是自己所购买的楼盘的价格变动,即特定位置、特定品质、特定类型的楼盘价格的发展趋势是怎样的。
巴曙松和易宪容等专家认为,现在的房地产市场规模越来越大,已经延伸为全国性的市场。这就要求房价统计有更具体可靠的数字来源。首先要针对不同城市进行分类统计,因为房地产业和其他行业的发展不同,区域性特别强。现在我国一些中等城市的房地产市场发展较快,国家统计局原来统计的35个大中城市的样本,现在看来还不够,需要进一步扩大范围,将一些新兴发展城市包括进来。
然后是对这个城市的某区域、地段进行一段时间内的房价走势分析。房地产前三个要素首先就是位置,不同区域、不同位置的房价显然有很大差别。比方天津的滨海新区我们可以预见到它的发展前景,如果把它现在的房价统计与其他区域相提并论进行分析,就可能出现预测方面的误差。
其次是从住宅类型和品质角度分类统计,如相同地段中别墅与高层的价格走势、精装修高档房与普通房的价格走势等要分别进行统计,这样才能使统计结果做到有的放矢、行之有效的指导。
细分房价可以从土地供应源头做起
易宪容和巴曙松等专家在接受记者采访时还提议说,房价的细分可以从土地供应源头做起。现在的多数城市的土地出让没有对该地块建什么价格(类型)的房子进行限定,可以“种水果”也可以“种蔬菜”,开发商在没有限制的情况下,必然追求土地利润的最大化,所以会出现高档房过剩,从而导致平均房价的快速上涨。要改变这种状况,政府应该在土地供应环节有所限制,如对土地出让进行类型定性规定,土地获得者不能随意改变,就像香港那样,土地出让中规定低价房区域不能建高价房。
2006年“十一五”规划鼓励消费,但是不合理的投机还是要抑制的。如天津去年房价涨幅大,因为别墅等高档房供应多,面对中低收入的房屋供应下降,这不可能完全靠市场解决,也不能捆到一起来谈。也就是说,土地政策一定要有一个规划制约。比如招拍挂,对高档房地产的土地应该是谁出价高卖给谁,而对大众房地产市场,应该是价优的,土地价格本身是多少,住房的价格是多少,这两个价格政府要有具体的政策。同时还要看高地价款的利益被谁拿走,如果被政府拿走,那么政府就应该从中拿出一部分给低收入者一定补贴(按人头补),如果被企业拿走,那企业就应该付出更高的税赋等。
另外就是要限制炒房,对于炒房者,还是要考虑收一些营业税,甚至可以考虑收一些所得税,这种税收对抑制炒房是有效的。