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波动周期与频率
为何房地产容易引发经济风险和金融危机呢?因为房地产产业链条较长,产业关联度较高,上游涵盖钢材、水泥、物流等行业,下游包括建筑、装饰装修、物业等行业,是经济发展的支柱产业,容易引发大量投资;房地产业是资金密集型产业,与金融业又属于捆绑型关系,地产金融风险会过分集中在商业银行体系;房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性,同时兼有投资和消费的功能,房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽。
正是房地产这些属性,使得房地产经济成了国民经济的领头羊,然而这只羊既能把经济引领到康庄大道,也能带入泥潭和深渊。
当然经济发展不是无序的、不可把握的,更不是什么桀骜不逊的怪物,具有自身的规律性和客观性,是可预测和管理的。
管理房地产经济的关键是要建立监测、防范和预警机制,要特别注意其周期的规律和危机前的征兆,做到防患于未然。
市场经济国家和地区的房地产均具有很强的规律性,当然由于各国的经济发展程度、地域环境、文化生活等情况不同,房地产波动周期和频率也不尽相同,甚至差别很大。如美国的房地产波动周期一般为20年,10年左右为上升期,10年左右为下滑期;日本为10年,6~7年上升期,3~4年下滑期(金融危机、经济危机除外);中国台湾地区5~6年为一个周期,其中4年左右为上升期。
中国内地房地产也有一定的周期性,要发现其波动频率还要从其发展经历上进行分析。
中国房地产周期波动可划分为四个时期:即1979年~1985年为复苏期,1986年~1990年为发展期,1991年~1998年是增长和宏观调控期,1999至今为高速增长期。
在复苏期,由于中国改革开放刚刚开始,市场经济开始发展,房地产经济还具有很强的计划经济特色,很不成熟,到1985年才有了快速发展,但1986年又很快回落,这期间增长期为6年,下滑期为1年;在发展期,房地产已相对成熟,也迎来了真正意义上的快速发展,并很快达到高峰,但1989年下半年开始全面下滑,次年到了谷底,这期间增长期为3年,下滑期为2年半;在高速增长期和宏观调控期,中国房地产迎来了第一次繁荣,1991年房地产开始提升,1992年、1993年极度膨胀,1994年开始回落,1997年回到谷底(这次回落引发诸多问题,虽然部分问题最终得到了控制,却留下很多后遗症),这期间增长期为3年,下滑期为5年;1999年后中国房地产迎来它的黄金期,自1999年至今连续7年高速增长,幅度之大、地域之广、态势之强可谓史无前例。
很多专家认为中国的房地产周期频率,大约是5年发展,2年低落,7到8年为一个周期。但从实际情况分析来看,结果未必如此,而今已持续增长了7年。由此可见中国的房地产还处于发展阶段,市场经济并不成熟完善,与发达国家和地区相比还具有不确定性。但从房地产发展的进程我们可以看出,房地产各阶段的起伏周期均未超过10年,而且衰退期和低谷期比较短,而增长期和繁荣期比较长。