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喜:一房两卖开发商违约赔款
2004年1月4日,王先生以按揭方式购买了京龙名苑第三幢底层5号面积为42.648平方米的一间商铺,其中包括11.76平方米的辅助用房,并缴纳了首付款。3月份,开发商欲通知王先生提交资料办理按揭手续时,才发现王先生留给开发商的三个电话均无法正常接通,开发商于是在没有得到王先生的允许下,将辅助用房另售他人。
事隔10个月之后,2004年10月30日,王先生找到开发商准备收房,才发现他早前购买的辅助房竟已经易主。2004年12月17日,王先生就其辅助用房一房两卖一事向成都仲裁委员会申请仲裁。2005年3月30日,经市仲裁委裁定,京龙公司一房两卖行为属实,裁决解除购房合同中辅助用房约定,合同中购买商铺的约定继续有效。开发商退还王先生辅助用房的15000元并支付一房两卖的赔偿金15000元。
苦:逾期未按揭开发商收回购买权
2005年4月20日,开发商按仲裁结果向王先生支付了15000元赔偿金,至此一房两卖的纠纷暂告一段落。然而一波已平一波又起,2005年6月13日,开发商以“逾期未前往办理商铺按揭手续,且逾期未受领交付房产”为由解除了王先生与京龙置业签订的商铺买卖合同。
据开发商官姓负责人对记者解释:抛开2004年1月至10月无法联系到王先生的时间不算,自2004年10月30日王先生重新出现之日起,到其12月17日提出仲裁,期间跨过47日,即使王先生对辅助用房一房两卖存有疑问,但对非辅助用房的商铺依然有义务主动提交按揭资料,协助开发商对商铺进行按揭月供。仲裁结束,从2005年3月30日到6月13日,又过去了74天,在总共121天的时间内,王先生一直没有交齐资料,完成按揭的相关手续,最终引得开发商一纸通知宣布解除与王先生签订的购房合同。
悔:该买卖纠纷法院依约不受理
2005年9月26日,经成都市龙泉驿区人民法院裁定:终结执行成都仲裁委员会(2005)成仲案第76号裁决书第一项:“1、要求被执行人按裁决书第一项内容履行合同义务,包括:(1)交商铺钥匙。(2)办理按揭付款手续。(3)办理房地产权属证书。”
王先生不服,于2005年10月27日向龙泉驿区人民法院提出起诉,要求判定开发商单方面解除购房合同无效。2006年1月9日,龙泉驿区人民法院驳回王先生2005年10月27日的起诉,言明“有关被告单方解除合同是否有效的纠纷依约应向仲裁机构申请仲裁,不得向人民法院起诉”。
·律师评点·
泰和泰律师事务所律师刘乾峰:《合同法》九十四条规定当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内(按司法解释合理期限一般视为90天)仍未履行,另一方当事人可以解除合同。如果开发商未经债务履行催告程序直接通知王先生解除合同不符合《合同法》九十四条的规定,则解除合同无效。如果开发商确实先通知王先生办理按揭贷款手续而无不合理附加条件,而王先生在接到通知后合理的期限仍未办理按揭贷款手续,其后开发商解除合同的行为则发生法律效力。
若买受人仍有异议,依然可以通过法律途径继续申诉。