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高房价既是香港经济发展障碍也是中国经济发展障碍
最近,有人说什么他不反对高房价,要政府建造平价房。这表示了什么意思,就是要中国的房地产走向香港房地产发展模式。即高房价、高公屋率。其实,就我的观察来说,不仅这种香港模式是目前香港经济发展的最大障碍,也是中国无法学习与模仿的的东西。如果中国要走向高房价、高公屋率的发展模式,只能让中国的经济走向死路,只能让国内民众又进入住房计划分配之路。民众住房条件的改善也不无从谈起。
可以说,香港模式最大的问题或深层次的矛盾是三高:高房价、高工资、高公屋率、社会财富高度向少数人集中。有人说,高房价是由于高地价的结果。其实可能不是这样,没有高房价,高地价从何而来。而只有高房价,才一直推动了地价向高处走。假如香港政府真的愿意以较低价格把土地拍卖出去,但是在香港这个完全市场化的房地产市场,房价仍然会向高处走,只不过让房地产开发商获得更的利润罢了。
那么,高房价的弊病在哪里呢?首先是高房价推高了地价,使得政府以土地出卖的方式向进入房地产市场的民众征收高额土地税。别看人们一向称赞香港是一个低税收的地区,但是如果把高房价这种间接征税计算进去,那么香港的低税收只是一种幻觉。而税收过高(无论是直接税收还是间接税收)必然会增加民众生活成本与企业生产成本,削弱该城市的竞争力。
高房价还是一种财富的转移与财富集聚方式。由于住房与其他产品不同,它不仅是民众的一种必需的生活品,而且它的不动性容易形成完全的垄断。高房价就容易利用住房的这些特性轻易地转移与掠夺民众的财富。试想,香港很多民众都对我说,他们一辈子都是在为房地产商与政府打工,一生的劳累下来有可能就是一套小小的房子。比如说,香港的大学教授,在香港可以是有地位高工资的阶层,但是如果不是有家庭的积蓄,仅是靠个人,要购买一个像样的住房肯定是不容易。可能尽其一辈子。大学教授都是如此,大多数人民众亦然。
高房价严重降低了广大民众的福利水平,让广大民众无法分享到整个社会进步之成果。因此,在这种高房价的经济发展模式下,或是大多数民众无力进入房地产市场,只得进入住房条件十分差的公屋(目前香港住公屋人过多就是一种降低民众福利水平最大表现,香港有50%以上人住公屋,70%的房子在工60平方米以下,公屋更是小),或是有能力进入房地产市场,但必然穷一生所力。
高房价也是造成整个社会严重的财富分配不公的重要原因。即使在一个发达与法律制度健全的市场中,由于住房产品所具有的特性,不仅造成这种产品的严重的信息不对称,而且也容易形成房地产开发商对产品价格的完全垄断。在市场信息完全不对称、价格垄断的情况下,房地产开发商攫取超高额利润易如反掌。在这样的市场中,由于其市场力完全控制在产品持有者手,其他市场主体永远只能是这种市场力掠夺的弱者。这样,社会财富自然越来越向少数人集中。
高房价也容易扭曲市场的产业结构。这一方面表现为房地产成了整个社会经济的支柱,社会经济对房地产业依赖过度,房地产任何波动都会影响社会未来发展;另一方面它也决定社会的产业结构与产业倾向。香港为什么服务业会这样发达而其他产业不能够成长起来,就在于不同的产业对房子需要的成本高低。房价一高,那么对占用房子成本过高的产业自然会逐出这个市场。可以说,香港的高工资也与高房价有关。
对于中国来说,高房价威胁着中国经济可持续发展。因为房价高企必须严重阻碍中国经济增长方式的转变。因为房价上涨不仅阻碍了中国经济增长模式的转变,而且也抑制了国内内需扩大。从几年来的情况来看,表面上是房价上涨是带动房地产业快速发展,带动了不少产业快速发展,但这里产业的带基本上是后向带动,即目前国内房地产市场反映最终消费的前向带动小,而且基本是带动是需要消耗大量资源的产品,如钢铁、水泥、木材等,这就是说近几年来国内房地产业的发展主要带动我国资源消耗型产业的发展。
高房价也加剧了国内产业之间的不平衡,即第二产业越来越发达,而且是第三产业的发展受到严重抑制。
同时,高房价不仅导致了个人之间财富分配的两极分化,也导致了国内区域之间发展的严重不平衡。前者表现为社会财富越来越向少数人集中。富者越富,穷者越穷。试想,无论是已经购过房者还是没有购过房者,由于高房价,前者被迫远离房地产市场,住房条件越来越差,后者则需要一辈子或几代人劳动获得所居住之房子。一个人一生除了一个不好的房子一所有。
对于地区间的发展来说,在高房价的作用下,必然会让全国大部分信贷资金与社会财富进一步向沿海地区集中,如山西炒房团主是一个十分明显的例子。在这种情况下,国家的西部开发也就成了一句空话。
还有,在房价下,政府有没有能力如香港建立大量的所谓平价房。如果中国只是提倡政府建立大量的平价房,那么一是政府对建立平价房有多少财政实力,二是这种大量的平价房又是如何来分配。如果把这样事情想一想,那么中国的房地产市场,中国的民众住房条件改善又会回到计划经济年代。因此,香港的房地产市场发展模式既不适应中国,中国政府也没有能力来建立这种模式。高房价不仅是目前压在中国民众身上的最大大山,也是整个中国经济发展扭曲,中国粗放的经济增长模式无法转变,社会财富向少数人与少数地区聚集,阻碍中国城市化进程(如农民无法承受高房价无法进入城市),少数权力高租寻租主要根源。
总之,高房价是目前香港各种社会问题与矛盾集聚的焦点,尽管这个问题有其历史原因,要想化解也不是件容易的事情,但从长期看,这个问题不解决,可能成为香港经济进来发展的最大障碍。所以,我一直在强调,中国的房地产市场决不走入香港房地产高房价之路。高房价的发展模式是中国经济现在及未来持续发展的最大障碍,也是造成中国社会风险、政治风险、金融风险最大的根源。希望政府对此应该密切关注。