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最近天津房地产公司的裁员、降薪已经不是个别现象。比这个更值得关注的却是企业的自然淘汰。若以数目计,天津大多数房企还是做“短平快”工程的项目公司。
最近一段时间,关于今年房地产市场运行趋势的文章颇多,对其中一个观点印象颇深:2006将是宏观调控政策更为确定的一年。对这样一个判断我是赞同的,不过在政策影响趋弱的情况下,06年的市场竞争将更见发展商功力。尤其是高档房市场,企业无论把困难估计得多么充分都不为过。
最近,上海市提交了05年楼市成绩单。在宏观调控大背景下,05年上海新房市场无论上市量还是成交量均出现萎缩,其中住宅成交量为1771万平方米,比2004年3036万平方米下跌42%。同时,房价在05年下半年也出现大幅走低。对于天津来说,上海楼市的境况堪称殷鉴在前。泡沫崩裂往往从塔尖开始,高档房市场固然利润最厚,但抗风险能力也是最低的。学习规避投资风险,恰恰是这个行业所欠缺的。老城厢、梅江南、海河板块,天津高档楼盘的投放规模之猛,密度之大,让人忧虑多于欣慰。06年天津高档房市场,注定是一场突围之战。
05年的楼市起伏,让人们见识到了政策对于市场的牵引效应。未来政策方面最引人注目的改革是围绕物业税的多方利益博弈。这个月的17日,国家税务总局相关人士在新闻发布会上称,开征物业税有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范的问题,但其中需要解决的政策问题、技术问题和征管问题还很多。目前这项工作还处于试点阶段,今后将稳步推进。应该说,这是政府部门对物业税改革最权威的说法。物业税之所以要如此慎重,是因为它对房地产市场的每个环节都将产生深远影响。我想,物业税无论怎样改革,它传递这样一个信息:政府在创造规范有序的市场环境方面责无旁贷。
还有一个消息是关于企业重组。日前,万科总部发表公告宣布,称集团以3.89亿元取得北京市朝万房地产开发中心60%的国有产权以及与产权相对应的股东权益。通过此次并购,万科在北京市场的实力大大增强,据初步粗略计算,万科由此获得了55万平方米的土地储备,从而跻身北京一流开发商行列。万科与朝开联姻成功,预示今后围绕资产重组进行的企业收购、兼并行为更加常见。一旦房地产资源在全国范围内实现优化配置,那么行业的优胜劣汰也会以加速度进行。而且,这样一个大势,是只能迎不能拒的。
把这开年之初的三条新闻串合在一起解读,倒是可以为06年天津乃至国内房地产市场勾勒出一个大致的轮廓。06年不会再见急风骤雨的政策“组合拳”,同时,市场环境也会向公平,公开方向发展,但企业的压力却没有丝毫减轻。一方面是市场准入门槛日益抬高,另一方面是行业利润如登山吸氧,越至高处越见稀薄。宏观调控的一个重要成果是让消费市场回归理性,这也大大降低开发商乱中取利的几率。所以06年的房地产市场,开发商还要打起百倍精神,使出千般解数,为自己争取继续出牌的资格。
最近天津房地产公司的裁员、降薪已经不是个别现象。比这个更值得关注的却是企业的自然淘汰。若以数目计,天津大多数房企还是做“短平快”工程的项目公司。只要数数天津一年有多少个新开工项目,就能估算出这个城市其实可以容纳多少家企业生存。所以最近经济学界又有惊人之语。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松称,1997年我国取消了福利分房制度后,中国的房地产企业由开始的一、两万家发展到了去年的5万家,而其中一半以上的房地产公司年龄不超过5年。以后这样的房地产企业肯定要被整合掉,所以中国的房地产企业要重新洗牌到1至2万家。
按照巴曙松的说法,未来中国房地产公司的淘汰率高达60%。我想,大部分人的想法可能跟我一样:不可不信,不可全信。但企业应该思考这样一个问题:为什么我能够排除在这60%之外?