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操作策略:选择强势公司的信托产品
孙立建议:“在介入房地产信托理财领域时,应重点关注强势信托公司发售的信托产品。”
信托业内人士邓举功给投资人指出了辨别信托公司业绩优劣的“小窍门”:一、每年的4月之前,银监会指定的信托公司会披露上年年报,投资人可以从中看出该公司既往的业绩状况;二、更要注意的,从该公司以往的所有开发的产品中,分析失败产品的概率有多大。邓举功透露,信托整个行业产品的失败率不高于10%,一些公司开发的信托产品甚至达到了100%的成功率。
针对房地产信托产品本身,邓举功表示:尽管房地产信托品种不断出现,但作为投资人来说,有几点是需要注意的:
一、是要看房地产市场的大环境,如果房地产市场总体疲软,投向于房地产市场的信托产品风险容易暴露。
二、看信托项目报告时,对于房地产项目要仔细观察,可以亲自到项目的施工地进行观察,看看项目的开发与销售进度等等,可以基本判断项目成功的概率。从信托品种的选择上,而且相对于开发融资类的房地产信托产品,一些成熟的附带租约的房地产信托产品,因为现金流比较明确,尚属起步阶段,泡沫较少,安全系数比较高,目前可以优先选择;而那些尚处于房地产开发环节的房地产信托产品,由于存在资金链条容易断裂和销售回款不畅通等潜在风险,安全系数相对较低。
三、要对信托产品中的借款人的担保人的情况详细了解。不仅要看该担保机构本身的资质、规模,更要察看其累计担保了多少项目和今后可能的担保项目、现金流量等等,投资者应该要求信托公司在以后的定期信息披露报告当中对此予以揭示。
四、用款人为一些知名的房地产开发商的房地产信托融资项目,比不知名的、规模较小的房地产开发项目信托融资产品更安全。此外,用款人为一些有政府背景的公司和特殊用途的房地产项目信托产品安全系数高一些:比如上海的重大工程配套商品房、北京经济适用房项目类的房地产信托产品等,安全系数比较高。
邓举功反复强调:投资者一定要关注风险和收益的问题。信托产品的风险和收益紧密相连,预期的收益率越高,与之相伴的风险也越高。因此,投资者不能单纯追求高收益,而应该选择那些风险在自身承受能力之内的产品。