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2005岁末上演的大片《无极》的主题,在某种程度上暗合了2006年楼市的走势。
楼市调控与启动内需的关系如何调处
启动内需已被列为2006年中国经济工作的重中之重。
尽管延续2005年的调控主旨,前期出台的政策仍会被执行、消化,但2006年的楼市政策还是有明显的不同:政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费——鼓励自主性消费、普通商品房消费。
可以肯定,内需成了缠绕2006年楼市的一个结:经济运行亟待启动内需——启动内需需要活跃楼市——活跃楼市反映政策松紧——政策松紧影响经济运行。显然,宏观调控的方向、力度选择与扩大内需的关系如何调处,将成为影响2006年楼市走势的最大因素。值得关注的是,“十一五”规划重提刺激内需,不能简单地等同于“全面支持”房地产业消费,而是有选择的,是鼓励老百姓适度地购买符合自身经济实力的房产,重点在中低档自住类商品房。
不同部门间的政策取向在多大程度上协调一致
房地产问题既是个经济问题又是个社会问题,政策对这个产业和市场来说至关重要。而政策的基本立场和态度往往又是多部门协商、平衡的结果。在对待房地产问题上,不同部门从各自的工作角度出发,意见相左屡见不鲜。譬如央行的研究报告建议取消商品房预售制度,建设部则表态暂不取消;发改委赞同公布房价成本,建设部认为现在还很难做到;不久前,国土资源部的官员说,2006年的调控政策不会改变,而另外一些部门(包括行业协会、商会)则说,情况正在改变。
不同部门站在各自的立场,主张有异本无可厚非,但局部的道理不等于全局的正确。由于各自作用方向的不同,最终“合力”的大小、方向往往会改变。2006年,影响楼市的政策性因素在实际运行中会起到多大作用,与相关部门协调度的高低直接关联。
经济景气周期影响下的供求关系如何变化
楼市走势直接决定于供求。从供应的角度看,其一,作为房地产开发的先行条件——土地开发的面积增幅持续回落,大量闲置土地没有转化为市场有效供应。2005年1至10月,全国土地开发面积13271万平方米,同比下降1.3%。开发面积增幅的急剧下降,将使房地产新开发项目受到约束。
其二,由于前几年大量的新开工项目进入竣工期,商品房供给增速逐月提升,2005年前三季度,竣工面积分别增长13.1%、16.3%和19.7%。这使2004年调控以来竣工率低迷的状态根本改变。2006年,这一供给状况还将持续。
其三,结构性问题仍很突出。2005年前10个月,经济适用房投资不增反降11.1%,供给比例由上年同期的5%下降到3.6%,房地产供给结构失衡的程度在加剧。中央经济工作会议已明确,2006年,普通商品房和经济适用房成为房地产市场发展的重点。
从需求的角度看,过热的购房需求得到初步抑制。据人民银行统计,2005年前三季度个人住房贷款增加1869亿元,同比少增1152亿元。2006年,政府鼓励普通商品房消费需求和自住型消费需求,并创造相对宽松的消费环境。
此外,楼市需求还与经济景气周期密切相关。西方发达国家把房地产行业作为经济景气的晴雨表,经济景气的时候,人们往往把购房的需求提前;经济不景气,则相反。因此,2006年我国经济的景气度以及对于经济景气度的预期都将影响楼市。