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2005年天津房市统计结果显示,连续几年的快速发展以及去年高档产品的过量供应,使天津平均房价开始进入高位运行阶段,而与之相对应的则是市场成交量的小幅下降,显现出房价普涨能量降低的趋势。记者也从多家顾问公司及开发企业了解到,由于去年本市房屋供应产品的不平衡,一些区域及一些同质房开始出现房屋成交量减少,个别项目有价无市的局面。但是同时,一些有潜力的地段精品房及普通房却供不应求。可见,今年天津房市如同处在大盘波动减弱、个股活跃期的股市,将呈现整体上涨能量降低,不同产品走势差别拉的大局面,因此,今年选房要“轻大盘,重个股”。
高价段新房 取决于特色和科技含量
天津高档房区域主要包括老城厢、海河板块、梅江区域等,目前的高价位主要体现在产品的高定位及土地供给稀缺上。但是这些区域的住宅均价已经达到6500元/平方米以上,并有产品供过于求的迹象,所以今年高档房区域房价普遍上涨的空间不大,单个项目的上涨空间主要取决于产品品质及周边环境的改善。
老城厢
老城厢区域目前已经有富力城及后现代城等新楼盘在售,今年将有仁恒公寓等新盘开盘。富力城是大型精装修成品房,目前7500元/平方米左右的均价看起来基本到位,但是从该项目的整体趋势来看,其小区景观设计、精装修产品品质将进一步支持房价的上涨,加之周边环境的改善,其潜力仍较大。
仁恒公寓在该区域既有老城厢概念又有海河沿线地段双重优势,同时又是高档精装修项目,住宅开盘价将在1万元/平方米左右,将是天津顶级项目之一。特殊的地理位置和建筑品质将使其有较大的价格想象空间。
海河板块
海河沿线楼盘的主要价值体现在天津独特的、具有标志性的海河资源。目前主要有海河大道、海河之子、万通上游·国际、金领·国际、小伙巷、百丽城堡等上游高档住宅面市。
位于三岔河口的万通上游·国际和金领·国际是大型项目,有综合商务商业功能,同时又有土地的稀缺性,其价值潜力也将在明年逐步显示出来。特别是万通上游·国际中的别墅,更具城市中心区域的产品特殊性,再配合区域内街区景观设计,其潜力可谓无可限量。
小伙巷地区项目东起北门外大街,西至大丰路,南起南运河南路,北至北马路,规划总建筑面积约80万平方米,北邻海河,是海河综合开发二期八个经济节点综合项目之一。其中公寓住宅蕴藏着长期升值潜力。
五大道区域
位于五大道区域的赛顿中心等楼盘,是土地稀缺的高档潜力楼盘之一,其主要潜力,一是体现在目前成熟的地段上,二是该产品增加了生态技术及智能技术投入,如中央新风系统、中央吸尘系统、户式冷暖中央空调系统、地板采暖系统、24小时热水大小循环系统、同层排水系统及容量充足的供电系统装置,还有目前北方最先进的智能化系统等,达到了现代建筑所应具备的各项硬指标。
奥运板块
西部奥运板块的升值潜力主要体现在国际化功能区域的定位上,同时该区域有相对更好的区域空气质量和公园休闲及成熟的交通、商业等配套。
区域内目前在售的时代奥城居住区和阳光100国际新城都是精装修项目,鉴于2008年奥运会及天津会展中心的发展,该区域项目有较大的长期升值空间。
梅江区域
梅江区域是去年高档房主要供应源,扎堆供应使今年房价升值空间减小,特别是区域中的高层住宅,因为同类产品的增多及特色不突出,没有想象空间。但是从另外角度看,据中原地产等顾问公司预测,今年本市将加大普通住宅土地供应,同时严格控制低密度高档物业的土地供应,逐步停止别墅类用地的土地供应。可见梅江区域的别墅将成为市区稀有产品。
梅江南的卡梅尔、水岸公馆等地块环境优越,是特色突出的别墅住宅,长期升值潜力很大。另外,梅江居住区新面市的华厦津典,由比较受欢迎的小高层建筑群组成,同时以家家门前有水景的“水城”景观设计,也有突出的产品特色,升值空间相对较大。
中价及中高价段新房 取决于质量及交通环境改善
5000元/平方米以下中价房供不应求,使中价房成为今年最受欢迎的产品。新推出的中档楼盘主要集中在边缘区域,其中有一定规模、产品技术含量高,地段相对成熟或有近期居住条件改善可能的楼盘,有较大的升值潜力。
西部
中北镇的西部新城升值空间主要来自生态居住环境及交通的改善,同时也取决于区域内城市配套功能的实现。目前西部新城在售项目假日风景,是总建筑面积30万平方米,包括多层、5层情景洋房、板式小高层和高层在内的综合建筑,其中采用了多项国家级生态节能等技术应用,一定程度的降低了居住成本,价格适中,有长较突出的升值价值。
东部
东部新楼盘的价值主要体现在与滨海新区相邻及区域配套正在成熟。其中卫国道百合春天等项目因为有一定的规模,可以建成建筑形式多样、商业配套完善的综合居住区,加之目前该区域交通系统已经基本实现通畅、方便,所以,有较大的升值空间。
南部
南部中价新盘的价值主要体现在道路改善、产品自身品质以及留有余地的价格定位上。
其中位于东南半环区域的海天馨苑及金厦新都庄园有较好的企业背景和产品质量。海天馨苑周边区域的发展前景良好,即将开通的地铁一号线双林终点站与项目咫尺相邻;区域内的柳林风景区及天津科技大学、财经学院等学府气氛浓厚,同时居住区的景观及适当的户型设计也为产品长期升值奠定了基础。
位于西南半环区域的新都庄园,有良好的居住空气质量,周边道路交通系统将在今年完善。该项目是“国家康居示范工程”,由建设住宅产业化促进中心负责技术指导、技术服务等,实现了系列化、标准化、配套化建设,产品有较高的生态可持续居住价值。
位于东南部的天津金地·格林小镇是今年南部区域最有影响力的大型项目之一。此项目有良好的企业背景和地铁等交通系统发展前景,是今年政府规划的南部外围离中心区最近、配套设施最齐全的居住组团。其产品设计秉承金地·格林系列产品内涵,有丰富大气的居住社区特征,中高档的价格定位也为未来升值打下了基础。
北部
北部居住区价值将通过区域环境变化发生较大改变。
西北部的瑞景新居住区将因为地铁一号线的开通及天津与北京的经济关系的深入而显现出区域居住优势。其中在售的天津奥园等精装修商品房有价格和品质双重优势,是有长期升值空间的中高档商品房特色产品。
北部河北区金钟河大街月牙河畔的春和景明是总建筑面积31.8万平方米,绿化率40%的大型新项目,其沿河景观区域优势将随着区域环境的改变而进一步体现出来,目前该产品的价格定位较有升值空间,是该区域值得重视的产品之一。