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2005年初,中金公司研究员走访了全国近20个城市,实地采集了各类楼盘的商业信息,包括价格、按揭贷款和租赁数据等,构筑了购房/租房成本指标,并得出“买方不如租房”的主要结论:我国房地产价格总体已经开始“起泡”,购房资金成本和月供分别是租金的1.1和1.3倍;地处长江三角洲的主要城市购房资金成本为租金的1.3-1.5倍,月供为租金的1.5-2倍。鉴于1997年香港房地产价格泡沫破灭时,购房资金成本和月供分别是租金的2.2和2倍,包括长江三角洲在内的某些地区“泡沫”风险凸现。
时间已经过去一年,在这一年中国家陆续出台了一系列政策,力图抑制房地产价格的过快上涨。这些政策效果如何?带着这些问题,2006年春节,中金公司研究人员对去年调查的部分城市和楼盘进行了复查。复查的12个城市的167个楼盘这一年来购房资金成本/租金比率几乎均有所上升,平均升幅为11%,并且这个比率在更多的城市超过1。这一指标的提高主要是因为房价涨幅依然大于租金增幅。因此,总的来说,与2005年相比,2006年买房更不如租房。
2005年购房资金成本远高于租金的某些长江三角洲地区,房价涨幅明显放缓(如杭州),甚至房价出现下跌(如上海),说明房地产调控政策取得了一定效果,这些城市的住宅价格泡沫正在被逐渐挤出。但是,房价下跌令许多原先打算卖房套利的投机/投资者转卖为租。结果租金降幅更大,使购房资金成本/租金比率进一步提高。在房价上涨预期已经明显减弱的情况下,更多的人将选择租房,而不是买房。这预示着房价涨幅将进一步缩小甚至房价有进一步下降的可能。
在购房资金成本/租金比率去年明显小于1也就是极少泡沫的城市中,这一比率一年之内大幅上升,在北京和成都超过了1,在苏州、沈阳和深圳已经逼近1,大有“后来居上”之势,说明房地产“泡沫”正在向这些地区蔓延。北京和苏州2005年房价涨幅较大,但是租金下降,购房资金成本与租金已经基本持平,未来房价涨幅必将趋缓。而广州和深圳2005年尽管房价大涨,租金涨幅也很大,目前购房资金成本依然低于租金,未来房价有继续上涨的空间。
目前我们调查的12个城市的月供/租金比率平均为1.3倍,与2005年基本持平。杭州、上海和南京的月供分别是租金的2、1.8、和1.6倍,居复查的12个城市之首,其中杭州的情况与香港1997年房地产价格泡沫破灭前夕相若。
中国房地产价格泡沫依然是局部的,但是泡沫正在向更多的城市蔓延,房地产的总体健康状况有所恶化。2006年政府出台全国性的新政策抑制房价上涨的可能性较小。按揭贷款利率将保持不变,政府可能通过强化现有税收政策的执行抑制短期炒作、鼓励自住,以期拉动相关消费。我们判断除了以上海为代表的长三角地区之外,2006年房地产价格仍将继续上涨,但涨幅将进一步回落。购房资金成本/租金比率和月供/租金比率将继续上升。上海地区的住宅价格将继续下跌,而北京和珠三角地区房价仍将上涨。