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最近一段时期以来,全国范围的房价普涨,是社会各界关注的热点话题。房价是牵动开发商、普通百姓和政府部门的敏感神经,哪怕稍稍波动也会牵一发而动全身,更何况此次的“普涨”已经创了有史以来的最高纪录。
虽然为了控制楼市的强震荡,政府不断推出一系列宏观调控措施,但房价下降幅度并不大。当然,这也是政府的意图,宏观调控只是为了平抑房价、规范市场,保持房地产价格的稳步小幅增长才是调控的初衷。
在这一波房价普涨的浪潮中,走在风口浪尖的城市有两类,一类是意料之中的,比如北京、上海等一线城市,另一类则是情理之外的,比如天津、沈阳等二三线城市。是不是城市中房地产价格越高,城市就越有魅力,越有竞争力?高房价与城市竞争力是不是有必然的关系?
首先,我们要明确一个关于房价的基本命题:在不考虑其他条件情况下,一个城市的房价应该和该城市的经济发展水平相匹配。但这并不等于说,城市有多高的发展水平就有多高的房价,高房价能够使城市竞争力提高。房价与城市竞争力不存在必然的因果关系:城市的综合竞争力提高了,有可能会导致房地产价格上涨;同样一个经济发展滞后的城市在没有特殊因素作用下,房地产价格不可能暴涨。主导房地产价格的因素最终还是供给与需求的相互作用,有了一定量的需求才能带来市场的繁荣,带来房价的上涨。
以上海为例,其房价几年来一直位居全国大中城市前列。这是因为上海城市的综合实力的强大、城市竞争力的提高使其吸引了国内外大量资本和人才的进入,为住宅市场的发展积聚了大量的需求,正是因为有了这种现实的需求才造成了房价上涨的结果。因此,城市的可持续发展是前提,是房地产市场发展的基础。没有城市综合竞争力的提升,没有城市经济的发展,一时的房价暴涨只能是昙花一现,不可能带来房地产市场的持久繁荣和健康发展。
也有一些城市的房地产价格一向“恒温”,却在这一轮普涨之中大幅上扬,天津就是如此。在前几轮房价上涨时,天津的房地产市场以“不文不火”著称,房价也在很长一段时间内基本保持稳定,从2003年年底开始房价却一跃而上,涨幅居全国城市前列。有关人士分析,造成天津房价暴涨的最主要原因是大规模的城市拆迁。而这种政策原因导致的被动需求释放完毕,城市住宅的需求量还有多大,是不是能够支撑起高昂的房价,这是一个值得认真思考的问题。作为环渤海经济圈的龙头城市,天津的确是有着很大的发展潜力,但形成住宅市场的有效需求是需要时间和条件的,这是在城市经济有了一定发展之后,城市品牌本身的吸引力所带来的主动需求。
那么,作为一个有竞争力的城市应该是什么样的呢?城市的竞争力体现在:城市要有合理的产业布局,要有保证城市可持续发展的资源和能源,要有引进和吸纳人才的能力,要有独特的城市文化,而不是房地产价格的飞速上涨和房地产业的超常规发展。
城市房价过高极大地提高了企业商务成本和移民居住成本,间接地削弱了城市的综合竞争力,而且房地产业的膨胀发展对其他产业融资具有挤出效应,不利于其他产业的发展,更为可怕的是房价过高,尤其是炒房引发的高空置率,不仅不利于市场发展,甚至会导致经济衰退。
就像著名策划人王志纲所说的,“区域的经济结构决定城市的价值,城市的价值决定地产的价值”。城市综合竞争力的提升,必然使房地产更有投资价值,而高房价却不会促进城市竞争力的提高。