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有统计显示,由于需求方向的引导,今年各开发商已开始对高档房收拢拳脚,转而将兴趣投向大众市场。目前,总价在35万元到60万元、面积80—110平方米、的中档产品正进入旺销期。
中档房随行就市
普遍观点认为,当前天津市区范围的中档房相比两年前已发生很大变化,这种变化一方面在产品上,另一方面则是在价格上。
首先,中档房相比过去在品质上有了很大提升。中原地产研究员认为,这种变革主要体现在建筑品质和社区环境的全面提升上。因为天津的房地产市场是从世纪危改发展起来的,最初的“中档房”还有着经济适用房的烙印。现在,天津中档房开发吸取了很多国内及本市住宅产业化的有益经验,比如社区园林绿化、建筑立面、户型设计、物业管理等等,这些已经逐渐成为开发中档房的标准。
其次,随着房价的整体上扬,中档房价的衡量标准也水涨船高。据了解,2005年全年商品房均价达4200元/平方米,增幅超过20%,这就意味着划分中档房的界限又向上迈了一步。
价格底线35万元
但是,商品房档次划分没有容积率、产品科技量、绿化率、车位比等硬指标,业界也向来没有统一的说法。有观点认为,中档房的划分标准是随时代变化而变化的,其标准界定是随行就市的,一个浮动的标准比固定的标准更有利于揭示这一细分市场的特性。
因此,在划分中档房的时候,有一种思路是以需求为主线、参考整个价格分布,再根据户型面积核算出不同档次的总价分界线。在2005年,市区商品房均价在每平方米5300元左右,这样,单价4000-6000元/平方米的商品房就可圈为中档,业内也基本认同总价在35万元以上、60万元以下的商品房为中档房。
供应量大可选面宽
不久前,建委公布了今年住宅将开工2000万平方米的消息。知情人告诉记者,这其中有一半为中档住宅,四成经济适用房,另有10%为高档住宅。目前来看,如果这批新建住宅与去年存量相结合,那么供应体系将呈现“纺锤形”分布,即高、低档房占比较小,大众需求的中档房则相对充足。
来自业内的消息也证实了这一点。天津奥园总经理姚国麟曾在年前预计,今年的中档房和高档房都会增量扩容,其中中档房比例会更大,去年的“断档”房荒现象将得到缓解。方正投资王亮认为,今年商品房“供应中档化”趋势已十分明显,各开发商都在积极备战,以调整面积或单价的方式来控制总房款。
产品方面,由于供应量大、竞争激烈,各项目都有优势发挥,但特色差异并不十分显著。除了价格,中档房在地段、建筑形态、购买人群上共性很强,其大多位于中环线以外,建筑形态以多层为主,高层比重日益扩大,购买者广泛分布在富人和低保之间的中等收入群体。