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住房市场化的“大跃进”
现在,在农村旧宅基地翻建新房,只要建筑面积不超过原有建筑面积,农民几乎不用向政府交什么钱,但是,就是这样,我亲戚家所在这个村子的这户农家因病致困后,还是盖不起新房。而且,据我了解,虽然不要交钱,宅基地几乎是白用,但依然还是盖不起住房,这种情况即便在东南沿海经济比较发达地区的农村,也并不鲜见。那么,在城市,在贫富差距同样存在着“大跃进”的城市,普通民众能不能买得起住房呢?
上海团市委2005年4月编写的《上海青年调查报告》披露:住房问题已经上升为上海青年心目中最为关心的问题,而其他诸如就业,社会治安等历年排名靠前的问题都已退居其后。2005年11月,厦门房地产联合网公布的一项“购房给你带来多大压力?”调查显示,近八成受访者认为购房压力成为生活中最大的烦恼源。而在同一个月,南京抉策地产研究中心提供的三季度消费者调查显示,57%购房者难以承受房价之重。……
中国社科院刘建昌博士提供的数据表明,中国许多大城市的居民家庭债务比率已经接近或者超过100%,在2003年,上海的家庭负债比例达到155%,北京为122%,已经迅速超越美国同期115%的水平。而大城市的家庭高负债的罪魁祸首,主要就是高房价。
普通民众买不起住房,除了前面所说的收入差距“大跃进”后,城市财富集中于少部分人的原因之外,另外一个关键因素,就在于住房市场化的“大跃进”,导致住房的过度市场化。
我国城镇住房制度改革前,实行的是福利分房制度。城镇住房制度改革的目的,是改变过去福利分房体制,实现住房的商品化和社会化,以改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。我国房改有三个重要的标志点,分别是:国发[1994]43号文件提出的,全面实施“安居工程”;国发[1998]23号文件提出的,要建立“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”;国发[2003]18号文件指出的,要“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。
“国发[1998]23号”文件规定,要“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”,即其目标群体为“中等+低收入家庭”,大约占全社会家庭总数的70%。当时建设部也曾明文规定要求各地住宅建设70%至80%应建经济适用房,销售给中低收入家庭。如北京就规定为年收入6万元以下家庭。当年,业内普遍认为,1999年上半年,北京的商品房价格急降近1000元,就是托了经济适用房的福。
虽然,此后,经济适用房政策作了调整,“国发[2003]18号”文件重新明确“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”,即其目标群体被明确为“中等偏下+低收入家庭”,大约只占到全社会家庭总数30%的群体。但是,“国发[2003]18号”文件在“完善住房供应政策”中,明确指出,“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”,也就是说“多数家庭购买或承租普通商品住房”这是一个需要逐步实现的过程。
但是,真如有人所言:经济适用房少了,房价发烧高涨,普通百姓受不了;经济适用房多了,房价感冒低温,房地产开发商受不了。经济适用房在一开始就遭到了一些房地产开发商们的激烈反对,而且与那些房地产开发商们持同一立场的,还有那些热衷于“经营城市”中“以地生财”的地方政府领导们。
于是,在资本(房地产开发商追逐利润)与权力(地方政府乐意于在“经营城市”中“以地生财”)相结合的恣意横行中,这“以经济适用住房为主的住房供应体系”到“商品住房为主的住房供应体系”并不是一个逐步实现的过程,而是一个“大跃进”的过程——
在1998年左右,全国还是以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。但是,到了2003年1至10月份,经济适用房在全国商品住宅中所占的比重,就“大跃进”般地剧降到仅占到6.1%;而2004年同期又继续下降到5.0%;而且,在房地产新政后,在国务院明确提出要“加大住房供应结构调整的力度,在控制非住房和高价位商品住宅的基础上,着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给,提高其在市场供应中的比例”的情况下,2005年1至10月份,在房地产开发投资和商品住宅投资都有较快增长的同时,经济适用住房非但没有增加,相反却依然继续下降,经济适用住房投资下降11.1%。
经济适用房所占比重下降速度是如此剧烈,“国发[1998]23号”、“国发[2003]18号”文件规定的,旨在“保障城镇最低收入家庭基本住房需求”的廉租房,由于需要实行的是划拨用地,不但不能“以地生财”,而且还是“亏本的买卖”,在那些热衷于“经营城市”中“以地生财”的地方政府领导手下,自然也就更加少得可怜。更有甚者,在一些城市,经济适用房、廉租房,已经是绝迹好几年了。
两个“大跃进”造成“房地产症结”
由于住房是老百姓生活中最大的生活必需品,同时,住房又是一种替代性很差的特殊商品,而且由于土地位置的固定性决定了房屋不能象其他商品那样到处流通,再加上房地产的开发周期又较其他商品生产的日期来说是那样的长,所以价格机制在房屋这个商品上发挥作用,较其他商品来说更容易失灵。
因此,即便是在一些西方国家,也就是说在一些自由市场经济的国家,虽然从本质意义上来说,他们崇尚、他们维护价格机制这只“看不见的手”,并且,他们也不是不知道,“破坏一个城市建筑的方法,除了轰炸之外,就是低房租政策了”。但是,由于房屋这个商品存在着上述这两大特殊性,因此,在老百姓的住房问题上,他们依然不敢大意。纵观世界住宅发展史,一些西方发达国家,对于老百姓购买住房,几乎都采取了各种各样的扶持政策。虽然,他们中许多国家当时居民的基尼系数,比我们国家现在的基尼系数小得多,但他们还是要对房租采取限制价格政策,甚至是直接建造低价住房,或提供住房补贴,去帮助那些买不起住房的人住上自己的房子。
但是,由于一个时期来,我国一些地方政府的领导,受庸俗发展观的影响,出于对GDP的盲目单纯的追求,他们发展房地产的着力点不是“住房制度应确保所有人都能有房住”,他们不是将自己定位为老百姓住房问题的“保障者”;而是将发展房地产的着眼点,放到了“以地生财”上。一些地方政府甚至在房地产市场上直接充当起了谋利“商人”的角色,于是就有了住房市场化的“大跃进”,直至住房的“过度市场化”。
在贫富差距的“大跃进”和住房过度市场化的“大跃进”的作用下,一方面是出现了我国普通民众对于经济适用房等社会保障性住房“一房难求”的局面,另一方面,我国的房地产市场又成了富人们聚敛财富炒作的大赌场;而当遇到房地产宏观调控急刹车后,随着投机资金的出逃,房地产又面临着潜在的住房过剩风险了。在房地产宏观调控后,在许多房地产开发商对房价前景不再看好,有意放慢房地产开发进度,许多地方土地招拍挂频频“流产”的条件下,一些地方政府仍旧不愿意降下土地招拍挂的“底价”,迫使许多房地产开发商也不敢降价销售,以“有形之手力托房市”;当然,这些地方政府更不愿意多拿出一点土地来建造“经济适用房”、“限价商品房”和“廉租房”。于是,国家统计局的这三组房地产数据,就自然而然地出来了——
2005年前11个月,我国本年购置土地面积中,未完成开发土地面积近1.7亿平方米;按目前水平计算,我国商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多;商品房空置面积达1.14亿平方米。