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□2006消费者是我国房地产市场利益博弈者胜负的主宰
□消费者观察与分析判断市场变化举足轻重
□国家政策是关键
2005年可能是国内房地产市场经过几年高速成长后第一次出现规范调整的一年。由于房地产市场的特性,房地产市场都是一个个区域性的市场。尽管各个房地产区域市场其经济发展、民众收入水平、市场供求关系、二手房市场的发展程度,以及各地房地产市场周期性变化各不相同,但国内房地产市场那种投资过热、投机炒作严重、房价快速飚升的现象已在一定程度上得到遏制。
通过去年以来的房地产宏观调控,全国各地的房地产市场的房地产开发投资、房地产开发贷款及房价等方面都出现了普遍回落。尤其是长江三角洲地区其回落的情况更是明显。但是,无论是从最近深圳等地房价快速上涨,还是从北京上海之外的国内二线城市房地产市场热火朝天的情况来看,国内房地产市场快速增长的动力并没有减弱,甚至于这股力量正在向国内二线城市或内陆城市聚集。因此,国内的房地产市场可能正处于一个拐点,政策环境的收紧、资金回笼压力的增加、住宅的放量供应,都将使住宅价格逐渐回落。
首先,这一轮的房地产市场快速增长,既有几十年来被压抑的房地产需求的释放,也有银行金融产品、金融工具创新及银行利润内在动力,但更为重要的是银行利率处于历史以来的最低水平上。2005年房地产宏观调控。说是宏观调控,但基本上政府的行政作为,即银行过低的利率水平调整只是蜻蜓点水,没有大动干戈。可以说,只要国内银行利率仍然处于目前这种极低的水平上,资金流动性过高现象就不会改变,从而国内固定资产投资及房地产投资处于高位运行就不可避免。住房市场的投资或投机就会出现(最近深圳房价飚升的重要原因是资金市场大量流动性涌向深圳的结果)。
其次,国内房地产市场难以调整的另一个重要原因是房地产行业严重的利益不均衡,即目前国内房地产业是利润最高或最为暴利的行业。一是从这几年来全国百富排名榜来看,房地产业的富豪越来越多,越来越集中。而房地产业富豪的迅速升起,肯定是与该行业的利润率水平有关。二是由于房地产业的高利润或暴利,从而使得全国各行各业都涌向房地产。当各行各业及大量资金都涌向房地产时,不仅说明了国内房地产业的高利润,说明了各种风险正在向国内房地产业聚集,而且也说明了国内房地产政策面临着严重的问题、存在着巨大的弊端。三是从福州物价部门对该地区房地产价格的检讨而被阻挠事件来看,其中也显现出房地产行业的暴利端倪。很简单,物价部门希望测算出当地房地产市场平均房价成本以公示给民众,原本是对消费者、对房地产企业及政府都是多赢的事情,但为什么这种多赢的事情却遭到地方政府及房地产开发商的极力反对。在他们看来,物价部门这样做会影响当地的投资环境,会有损于企业的“商业秘密”,会让房地产开发商的“隐性成本”显现在阳光之下。
市场是一个平均利润或利益均衡的地方,因为当一个行业的利润过高时,必然会有大量其他行业的资源涌入,提供更多的供给,最终让利益达到各行业均衡点以上。但是,就目前的情况来看,不少地方在竭力通过政府的行政方式或政策把房地产的利润维持在一个过高的水平上,以此来制造当地经济的短期繁荣。
2006年,目前所谓“供不应求”房地产市场局面将会完全改变。而房地产市场一旦进入价格上的竞争,首当其冲的是中小开发商会进一步把房地产市场的价格推向低位;同时,因为供应量的增加,市场的竞争会进一步加剧,到时楼价的下跌将不仅仅是一个或者多个企业的现象,可能成为整个行业内的普遍现象。在这种情况下,很多中小房地产企业可能在两三年后在市场上消失,这自然增大了房地产投资的风险。各行各业涌向房地产市场的局面将会改观。
此外,经过几年来房地产市场历练过的消费者来说,已经不会因为几个房地产开发商华丽的广告或语言而心动。经过几年房地产市场历练,他们不仅获得了更多的相关知识,也更为理性。他们的消费行为会更考虑自己可能要承担的风险。因此,早几年那种民众蜂拥而入房地产市场,那种民众进入房地产市场不知道利率等风险的局面将会改观。在这种情况下,民众会根据自己的消费水平、支付能力及对风险的评估来决定消费。如去年开发商所主张“金九银十”的悄然而逝,就是民众对房地产市场理性的结果。
再有,中央政府的科学发展观,不仅要求建设节约型社会,而且要求政府通过政策来保证广大民众分享经济发展之成果。因此,如何协调行业之间的利益均衡。如何调整房地产业的暴利,也应该是未来”十一五”规划的题中之议。
总之,2006年国内房地产业仍然是一个利益博弈十分激烈的场所。无论是对房地产开发商及地方政府,还是对购房消费者来说,这种博弈可能会比2005年更为明显与激烈。而这种博弈谁胜谁负在短期内是不确定的,但从长期来看,消费者应该是这场博弈胜负的真正主宰者,关键是看消费者如何来观察与分析市场变化了的形势,关键要看政府下一步将出台何种有利房地产市场持续稳定发展的政策。
作者简介
易宪容1958年出生于江西上高。1989年获得上海华东师范大学硕士学位;1997年获得中国社会科学院研究生院经济学博士学位。1997年7月在中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院做合作研究;1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究;从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前任中国社会科学院金融研究中心主任。自上世纪90年代以来,他在国内外学术刊物上发表论文300篇,并为香港《信报》、《香港经济日报》、《香港明报》、《香港大公报》等报刊的专栏作家。曾策划主持大型经济学丛书5套。