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2006年一开春,天津很多二手房中介的交易量就卖出了满堂彩,据一家中介机构负责人透露,与去年同期相比,今年该中介2月份二手房交易量增加了两倍,记者在走访了几条二手房交易比较集中的街区后发现,一些中介机构正在紧张施工加开新的门店;晚上8点多钟,很多二手房门店仍然出现繁忙的工作场面,前来问询的客户也络绎不绝;当谈到今年的二手房交易态势时,很多中介机构的负责人和一线员工都抱着非常乐观的态度,就这些现象,记者走访了相关专家和业内人士,探究业内看好二手房交易市场的因素。
二手房客户心理变化
天津中原地产二手房置业总监曹海冰认为业界看好2006年二手房市场主要有如下几点判断依据:一、历史原因,去年二手房的交易状况就直逼一手房,随着今年一二手市场的持续放量,二手房市场交易将继续保持稳步增长是理所当然的;二、2005年宏观调控政策所带来的影响到当年年底已经基本稳定,经历了政策的洗礼后,买家对市场的判断变得更加理智、客观,去年下半年被束缚的刚性需求、动迁需求将在2006年释放,2005年蛰伏的客户,在考虑了在置业的地点、选择一手还是二手市场后,一部分置业客户有可能直接进入二手房市场;三、根据目前的情况来看,业界和购房者普遍认为一手房市场价格会稳步提升,天津房地产市场本身存在供需结构性矛盾,随着次新房大量进入二手房市场,一些改善型需求客户会转变观念选择二手次新房;四、中介行业经过调查得知,有很多年轻人把婚期定在今年,年轻人由于受经济实力限制,为满足过渡性住房需求,也会选择二手房置业。
今年出台二手房相关税费政策的较小
21世纪不动产天津区域执行总经理张武认为,中低收入人群的住房交易是导致中介市场能否持续活跃的重要原因。中低收入阶层大量进入二手房市场,提高成交量绝对值是2006年二手房市场交易会火爆的一个重要判断依据,交易成本会明显影响二手房交易状况,尤其是否投入二手房市场的中低收入居民受国家二手房政策影响极大,国家是否会出台相关税费政策对二手房交易起到重要抑制和刺激作用,一个明显的例子就是,前几年上海调整了相关税费政策致使该地区的二手房交易异常活跃,我们可以通过排除国家出台二手房相关政策可能性推断二手房市场在2006年会继续上升,具体就是如下几点:一、二手房个人交易所得税,虽然我国在一些地区如杭州和青岛进行了个人所得税试点工作,但是各个地区并没有严格执行,天津房地产交易还处于初级阶段,存在供求不合理、住房包袱严重的问题,2006年二手房交易个人所得税在天津出台的可能性非常小;二、物业税:物权法在2005年年底进行了第四轮修订,但是物业税推广的时机还不成熟,天津的住房水平没有达到相应的高度,人们买卖商品房的主要目的还是用来自住或改善住房,只有天津的人均住房达到了一定的面积,产权、产值管理达到了一定高度,物业税才会考虑实施,目前开征物业税只会抑制和束缚人们的购房方案,所以物业税征收的可能性也不大;三、二手房按揭资金监管,天津市曾出台了二手房交易资金监管的措施,但是监管措施存在延长交易时间、贷款周期长、剥夺中介机构实际操作能力的缺点,根据以前的执行情况来看,效果不太理想,所以类似影响二手房交易效率的政策应该不会出台;四、利率调整;春节前后,人民币明显升值,如果人民币能够依然保持坚挺,那么出台调整存贷款利率政策的机率也不会很大,因为利率调整会带来开发成本变动,给房地产市场交易带来波动,国家必然会考虑这些因素,所以不会出台相关调控政策。从一宗房屋交易所需的成本来看,包括契税、产权过户费等在内的交易总值将一直在房产总直接成本的5%—9%内浮动,这个标准是本市二手房交易者能够接受的范围。
二手房市场形成多样化市场供给
南开大学经济学博士刘玉录表示,2006年二手房市场能够持续上扬的原因有以下几点:一、宏观调控在继续:从2003年开始,政府在稳定房价下了很大力气,目前,购房者在选择进入一手房市场的时候感觉受到的限制增多了,并且天津的房价一直在稳步增长,理智客观购房人们会转向次优二手房市场;二、2003年以后,投资需求明显增加,购房者大多判断今年二手房价格快速上涨的可能性不是很大,潜在价值已经显性,二手房价格涨势趋稳,所以很多购房者选择在今年出手这些前几年用于投资目的而购买的房屋,从而天津二手房源供给将继续保持增长势头,这些多层次的产品会给购房者带来多样化的二手房市场格局。