|
||||
纵观天津房地产市场,可以发现,近两年楼市出现了奇怪的现象,以前很普遍的80-120平方米这种中等户型几乎很难买得到了,就是有少数的项目推出也往往是在极短的时间售罄。与此同时,超大户型、均价偏高、面向高端的楼盘却在增多,而价格合理、地段具备优势的项目又多是以小户型为主。80-120平方米的户型经常出现的排队抢购现象,相对于一些大户型受到市场冷落的情况仿佛是冰火两重天。
合力造成市场断档
在市中心一带,小户型的楼盘占据了市场的大部分,而与之相对的是,分布在外环线周围的楼盘大都以大户型乃至别墅为主。这在很大的程度上造成了几年以前比较普遍的80-120平方米的户型在市场上处于相对供应不足的境地。
根据市场的销售情况,在外环线以内,80-120平方米左右的户型比较畅销,有的项目在刚推出不久就售完,在市中心核心地段,小户型项目也受到市场的青睐。相对于市民的需求与购买力,中等户型的市场的供应量还是显得不足。
南开大学经济学博士刘玉录认为,造成这种现象的主要原因是地价与购买力的的合力,是土地价格与购房者可支出金额的博弈。由于地段的不同,市中心的土地低价比较高,再加上还有一部分是属于二手地,这样就提高了房价,而市民目前的购买力对于总价有一个接受极限,所以可以说总价挤压了户型、面积。此外,在中环线附近已经几乎没有成片的大的土地可以开发,这也使得开发商必须充分利用有限的面积,提供更多的产品。
同时,外环线以外的楼盘,因为开发商拿地的成本比较低,这就能够在大片的土地上合理的规划,天津万科营销中心王瀛认为,土地成本、区域位置以及政府对容积率的控制等都是户型选择的依据。改善型乃至二次改善型购房者对于城乡结合部的大户型需求比较大,综合各方面的原因,外环线附近的大户型居多还是可以理解的。
宁发集团副总经理赵阳的观点颇有道理,他认为在外环线附近因为相应的配套不足,基础设施不完善,所以功能不是非常完备的普通住宅很难有市场,相应的在市中心,中小户型就可以满足购房者的需要。
供需关系引导定位调整
此前开发的很多项目对于户型的设计,主要是基于开发商对市场的理解以及对利润的预期,可以说是卖方主导市场并引导买方需求,但这并不符合市场经济的规律,这也是中等户型的楼盘供不应求,而一些大户型、高档房滞销的一个原因。
开发商的定位与市场的需求总是处于博弈的状态,除了小部分实力雄厚的开发商,对大部分的开发商而言,买方需求是不可忽视的,天津泰瑞集团总经理助理佟林认为高端产品面向的是处于塔尖的消费者,而这部分不是市场的主体,因此产品应该更多的面向中低层次的消费者。
在城市拆迁、外来人口增多、改善居住条件等所带来的巨大需求下,开发商的市场定位以及策略也在发生变化,在一些处于筹划中的项目中已经出现了以中等户型为主打的楼盘。万顺集团副总经理凌朝翔认为,市场正处于从盲目到理性的转变,开发商已经注意到市场存在的供应缺口,正在根据市场需求进行调整。
“纺锤形”供应弥补市场空白
此前,天津房地产咨询机构的调查报告显示,市场对120平方米以下的中、小面积户型需求比例为86%,远高于120平方米以上的大面积户型。其中,购房者对80平方米到100平方米之间的户型需求是最大的,其比例占到了35%。可见,市场对于中小面积户型的需要是很强烈的。
近日,从政府有关部门获悉,本市房地产开发将调整商品房开发结构,提高普通商品房的开发比重,将建设一批中小户型的普通住宅作为工作重点,对于高档住宅和别墅类项目将从土地供应上严格控制。
不久前,市建委公布了今年住宅将开工2000万平方米的消息。据悉,这其中有50%为中档住宅,40%为经济适用房,另有10%为高档住宅。如果这批新建住宅与去年存量相结合,那么供应体系将呈现“纺锤形”分布,即高、低档房占比较小,80-110平方米的中档房则相对充足,这将在很大程度上弥补之前市场上存在的产品空白。