|
||||
相比于2005年宏观调控下谨慎的局面,2006年的天津楼市将会有大量新盘上市。业内人士分析今年楼市在产品档次、建筑类型和社区特色等方面将极大丰富,而放量新盘的相对高位运行也会让二手房市场得到更高关注,二三级市场联动性将继续加强。
高档盘:竞争激烈,选择更多
2006年高档楼盘依旧集中在老城厢区域、大梅江区域及海河沿线,但新项目上市量将大大增加,此外由于泰达(论坛像册户型样板间)的介入,杨柳青地块别墅也将放量。这使本来就略显过剩的高端市场竞争更加激烈。
2005年老城厢地块仅有天津富力城(论坛像册户型样板间)和城南世家进入热销阶段,中新集团的后现代城(论坛像册户型样板间)于年底入市。而据了解,今年酝酿已久的上海陆家嘴小伙巷项目、新加坡仁恒集团的恒隆广场都将在年中启动。相比于其他两个板块,老城厢区域内项目以精致实用的户型设计见长。
梅江板块诸多项目在售,06年还将有浩天的红了天娇项目加入。从产品形态来看,梅江区域同质竞争现象较为突出,但低密度始终是其不可替代的优势,业内人士指出,在政府严格控制住宅土地供应的背景下,大梅江的整体竞争力还将在未来的2—3年内体现。
海河两岸综合开发改造已进入第四年,今年还将分为五一、十一两大时间节点对道路贯通和堤岸修整进行大力度投入。随着海河堤岸景观的逐渐显现,两岸房地产项目开发也加快了脚步。06年在售的项目将有海河大道(论坛像册户型样板间) 、百丽城堡(论坛像册户型样板间) ,以及包括金领·国际和万通上游·国际两大高端住宅项目在内的泰达城(论坛像册户型样板间)项目。此区域住宅售价将保持在7000—10000元/平方米之间。
中档盘:周边扩张,大盘为主
随着市中心楼盘价格的一路高位运行,今年一大批单价在4000元—5000元的中档楼盘出现在了城市边缘地区,向外扩张趋势明显。虽然地段优势不突出,但是这些项目大多总规模在20万平方米以上,或以整体开发的造城模式来弥补配套问题,或依靠新型交通解决地区劣势,也可成为普通百姓购房的较好选择。
其中造城运动以西青的中北镇和河东的张贵庄板块为代表。
中北镇西部新城占地4平方公里、建筑面积400万平方米,将成为今年年中上市项目最多的区域。除了已经开盘销售的万科(论坛像册户型样板间)假日风景(论坛像册户型样板间)和金厦水语花城外,乐康的大地十二城和上海上投的华亭佳园也将在5、6月份进入销售期。据乐康置业相关负责人介绍,仅大地十二城一个项目,总建筑面积就达到118万平方米,其入市价格将在单套40余万元。张贵庄板块也吸引了万科、松江、金厦、方正投资等开发商的进驻。据了解,万科开发总建筑面积近40万平方米的东方未来城将于今年7月面市。
地铁和快速路带来的交通升值则体现在南北两端,瑞景居住区和双港地区是最大受益者。
最新消息显示,西北半环的建设将在今年加速进行,加上地铁即将带来的效应,瑞景居住区价值得以重新体现。近期奥林匹克花园(论坛像册户型样板间)的北京组团出售在即,首创置业的50万平方米大盘即将启动,其中一期10余万平方米5月面市。此区域项目以80—120平方米的住宅做为主力户型,单价在4500—5500元之间。而在地铁一号线的另一端,金地·格林世界,也将与首创项目同时开盘,价格亦在4000元至5000元之间。
除此之外,南开区津涞公路的金厦新都庄园(论坛像册户型样板间) 、解放南路的立达华韵欧风、卫国道的松江百合春天、金钟河大街的福光春和景明也是值得关注的项目。
二手房:看准区域,尽早下手
记者在采访中了解到,新年假期刚过,从本市几大中介机构就有了不少上门顾客。而06年的二手房价格也在蠢蠢欲动,不少卖主都将价格做了小幅上提。业内人士指出,今年二手房热点区域有可能随着市政建设的完善发生变化,购买需看准潜力片区。
中原地产研究报告显示,05年全市二手房均价涨幅超过5%,部分热点区域价格涨幅达到10%。由于去年上市新房大多是高档住宅,造成总价在四五十万的中档需求出现巨大缺口,此外大量房龄在五年以内的次新房入市,三级市场房源品质不断提升,致使交易迅速流向二手房市场。据了解,总价在40万以上的二手房交易量交去年有大幅提升,这意味着一手房和二手房客群转换倾向越来越明显。到2005年年底商品房住宅与二手房住宅的交易比例已达1:0.93,21世纪不动产天津区域分部总经理张武预测,这一比例在今年还将继续提高。
“在价格方面,今年和平、河西、南开三区二手房的价格不会有太大波动,而河北、红桥、河东将成为新的二手房热点区域”中原地产置业部曹总监指出,“随着这三个区,尤其是红桥区,拆迁量的加大,西北半环、地铁等交通的完善,二手房房价上涨空间也将加大。”
曹总监还建议,今年购买总价在20万—40万二手房的消费者,仍可以在红桥、河东和河北三个区多加留意,其中红桥的咸阳北路、丁字沽三号路、西余庄,河东的常州道、中山门、万新村,河北的铁东路、建昌道等片区值得关注。而40万以上的二手房源则更多的出现在南开和河东的部分区域,如广开四马路、水上公园、华苑等片区。随着交通的日益便利,购买二手房的消费者不宜一味固守地域观念,看准了就早下手。