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天津市2006年规建设管理工作会议上公布的今年住房开工量及普通房供应比例显示,今年房地产新开工项目计划比去年增长25%,达到2000万平方米,加上在施工程,房地产施工面积计划达到3500万平方米。其中新开工住宅1600万平方米,上半年新开工800万平方米。加上去年留转施工项目今年在施住宅面积将比去年增加400万平方米左右,创历史最高点。同时,今年将推进华明、双港新350万平方米新家园的开工建设,建设经济适用房260万平方米。可见今年住房市场供应量及普通房供应比例都比往年有很大提高,表达了政府调整住房结构、稳定房价的意图。
据天津中原地产市场部梁美娜等人士分析,今年政府加大住宅供应量,一方面因为前年和去年天津住宅总体供应不足,特别是普通房供应严重不足,造成了市场需求的稳定性相对较差、结构性失调,所以今年增加供应量,以使市场呈现供略多于求的稳定局面。另一方面,鉴于去年天津住房空置率相对较低(7%),需要有更多的住房供应来支持城市建设,缓解今年拆迁量增大带来的刚性需求。
市场分析人士认为:今年新房供应量和供应结构的变化将使房价面临重新评估,如果今年计划开工建设的项目能够快速上市,那么今年房价平均上涨速度将减缓,涨幅可能从年初普遍预测的10-15%下降到10%以下。
普通房供应量增大有平抑房价作用
天津中原等机构对购房需求的调查显示,目前消费者对中价房的需求比例已由2005年春的58左右%上升到65%左右。而目前市场5000元/平方米以下楼盘仅占总供应量的28%,显示出中价房的严重不足。这种需求状况已经引起了管理层和开发企业的重视。
所以,本市规划建设部门在今年的新房供应计划中特别强调:提高普通商品房及经济适用房的开发比重,把建设一批中小户型的普通住宅作为工作重点,同时加大对普通商品房土地供给,从源头上保证房地产市场平稳发展。今年将开工的住宅中约50%为中档住宅,40%左右为经济适用房,另有10%为高档住宅。这一方面将起到满足市场需求的作用,另一方面将起到平抑商品房平均价格的作用,使商品房均价上涨速度放缓。
记者从多家房地产顾问公司及开发企业了解到,今年本市各类普通房将全面面市,其中主要供应源为市区边缘的大型居住区。如西部中北镇由万科、万隆、深圳招商局地产、金厦等品牌企业分别开发的30万平方米以上大盘,均价4300元—4800元/平方米。北部瑞景板块天津奥园新组团及北京首创置业的瑞景居住区6、7、9、10号地块,预计新房开盘均价4500元-5500元/平方米。南部,金地在津南双港镇开发的金地·格林世界,上半年将开盘,开盘价4300-5000元/平方米;双港新家园年内开建;南开区津涞公路金厦新都庄园新房开盘价约4500元/平方米。东部百合春天等在售楼盘起价4500元/平方米左右;由松江、万科、金厦、方正投资等开发商积极准备开发的张贵庄新住宅也将面市,首个住宅项目东方未来城将于今年7月面市,总建筑面积近40万平方米,包括花园洋房、板式小高层等高档和中挡住宅产品等;还有华明新家园年内开建。
另外,一些市中心项目也为迎合市场需求,以调整户型面积的方式来控制总房款。如增加了60—120平方米紧凑型1-3室户型,甚至将两室户型面积控制在85平方米至88平方米之间。
高档房价格难创新高不支持房价上涨
去年高档房市场的供大于求,使今年高档房销售依然相对比较困难。21世纪天津不动产王新总经理等专业人士分析认为,今年市建委提出了停止别墅土地供应、严格控制高档住宅,将有利于别墅市场的活跃和高档房交易量的提高。但是由于去年高档房的快速增量上市,加上今年海河上游及老城厢区域高档居住区的上市,将不会降低高档房上市量,不会从供应的角度使交易量发生大的变化。从需求方面来看,虽然有滨海新区发展的预期的拉动,但是其效应也将在居民整体收入水平有明显提高的经济环境下,才会有很大变化。所以,今年高档房市场的交易量不会有很大提高。
同时,去年梅江居住区别墅创下的12000元/平方米以上的房价新高,以及目前7000元/平方米以上的高档房均价已经使高档房价处于相对较高的位置,今年高档房供应将从梅江区域转向市区海河上游、老城厢及南京路区域。但是20万平方米以上高档居住区的均价将难以突破12000元,单价也难再创新高。因此高档房也不会起到支持平均房价上涨的作用。
今年高档房供应主要有海河上游三岔河口区域的万通上游·国际、广洋金领·国际,开盘均价将在7000元/平方米左右;老城厢水阁南新加坡仁恒集团将开发的精装修公寓均价将在万元左右;河北区建国道附近百丽城堡等开盘价也在6500元/平方米以上。