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最近的一则报道引起大家的注意。据报道:2006年3月1日零时10分,宣武警方在天桥北里3号楼的地下出租房里开出了《治安管理处罚法》实施后的第一张处罚告知书。按照新施行的《治安管理处罚法》,宣武公安分局民警在天桥北里3号楼对80多间出租房进行清查。在清查时,一男子称是来北京看病的,但在前台登记中,民警并没有发现其姓名,因此依法对这家地下出租房开出了处罚告知书。
律师分析
看完这则报道,估计很多出租房屋的房主该行动起来,抓紧时间登记查验租户的身份证了。
其实这件事情的发生并不意外,因为出租房屋有一些法律方面“小问题”往往容易被忽略,报道中的出租方被罚款也不是偶然,现实中这种问题也普遍存在。
目前,随着我国城乡经济的迅速发展,流动人口日益增多,房屋租赁业发展迅速,很多人购买商品房的目的也不仅仅是为了满足自己的居住要求,收取房租获得收益也是非常好的投资方式。单就出租住宅而言,需要注意两方面的法律问题。一个方面是出租方与承租方之间的权利义务关系,这主要通过租赁合同进行约定,例如房主要保证拥有产权、保证房屋能够正常使用;租户要保证按期缴纳房租等,这些都关系到房主的切身利益往往得到了充分的重视。另外一个方面,就是房主、租户同社会公共利益的关系,例如公共安全、税收等问题,这些问题虽看似与房主切身利益关系不大,但应该得到应有的重视。
首先,房屋出租签订租赁合同之前,出租方的房屋应是已经依法取得房屋权属证明或经营管理权的房屋,同时必须严格按照规划的用途出租给他人使用。出租人应该将房屋出租给有合法证件的单位或个人。如果出租给非北京市户籍人员居住、使用的,要按照《北京市流动人员管理条例》和《北京市流动人员租房治安管理规定》等有关规定,要求承租人到公安机关申报暂住户口登记以及办理暂住证,不得将房屋出租给没有合法证件或证件不全的个人,否则将和本文中报道的房主一样收到罚单。
其次,房屋出租以后,房主也要密切注意房屋及租户,一方面要对出租的房屋及其附属设施、设备进行定期安全检查、维修,确保房屋符合使用安全标准,另外一方面当发现租户有违法行为要及时向有关部门报告,如果明知而不报告,也会受到相应处罚,例如租户利用出租房屋生产、销售、储存、使用危险物品;制作、贩卖淫秽图书、光盘或者其他淫秽物品的;明知是赃物而窝藏的;介绍或者容留卖淫的;为他人进行赌博活动提供出租房屋的等等,根据治安处罚法的规定:房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动,不向公安机关报告的,处二百元以上五百元以下罚款;情节严重的,处五日以下拘留,可以并处五百元以下罚款。
第三,房主收取租金以后,必须要照章纳税,这需要房主充分重视。目前个人出租房屋并取得收入,依法应分别申报缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税。对个人出租房屋应征收的各项税费应按规定计算。为便利征收,降低税收成本,《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》规定也可采取按每一百元应税收入含五元的税额的负担水平统一计算应纳税额,即按实际收入的5%计征。有的房主是用租金来充抵银行按揭还款的,房租如果再交税就觉得自己有经济损失,但是只有依法纳税,才能得到法律的保护。例如,不交税就没有房租的发票,那些租了房屋作公司的租户或者单位报销房租的租户需要发票而房主拿不出来,有时候当即发生纠纷,或者是用其他不对应的发票暂时蒙混,迟早都是麻烦事。只有纳税以后,各区县局、分局的税务所才可以为完税方提供代开发票的服务,拿到正规税务发票,这样才能避免纠纷的发生。另外,“黑白合同“的做法更不可取,为了少纳税,有的房主和租户签订两份合同,其中一份就是为了应付税务机关,租金写的很低,自以为可以少交税,但是税务部门早有应对的方法,对于纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的,各区县地方税务局、地方税务分局应根据当地实际情况,并结合房屋的地区分布、结构类型、质量面积、市场租金价格等不同情况核定其应纳税。税逃不了是一方面,但是还有更大的隐患。是在律师代理的案件中,曾经就发生过租户以租金少的那份合同为依据缴纳租金,例如为了少交税,实际房租为四万,给税务部门看的租金是五千,双方发生纠纷以后,由于两份合同都是双方签订的,租金数额如何认定很是麻烦,往往是房主受到经济损失,自酿苦果。
以上几个“小问题”,需要引起房主的重视。最后要指出的是:出租人委托中介公司出租房屋时,为了保障自己权益,应当委托有从业资质的中介公司,委托前要了解清楚有关中介收费的规定,仔细签好居间租赁,避免在经济上蒙受损失。