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2005年12月,国家统计局声称:到2005年10月末,全国商品房空置面积1.12亿平方米,空置率已达到26%,大大超过国际公认的10%的警戒线。此消息引起全国关注,成为压缩房地产投资规模的有力注释,也坚定了国家继续调控的决心——国土资源部网站随即发文说,去年底已将房地产列入了产能过剩行业名单。
其实,1993年,商品房积压量就达到5000多万平方米,此后该指标就呈现总体上涨趋势。在这个过程中,舆论界一直认为空置面积过大、空置率过高。如果空置率真是远远超过了国际警戒线,甚至达到26%这样的地步,就意味着绝对的供过于求,房价必然下跌。而事实却是房价飞涨,开发商都拼命拿地。简单的“产品结构不合理”能说明问题吗?不能!
问题出在空置率的计算公式上——国外确实有人使用过空置率这一指标描述房地产领域的资源配置状况,其公式是把全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母,把一级市场待售、待租的住房作为分子,而国内空置率的计算公式却与他们使用的这个公式完全不同:有的机构(学者)用空置面积除以当年商品房竣工面积,有的机构(学者)用空置面积除以前三年竣工面积之和。
显然,与国外学者使用的公式相比,这两个公式的分母缩小了大约20至60倍,得出耸人听闻的结论也就不足为奇了——2004年12月末,全国城镇房屋建筑面积149.06亿平方米,其中住宅为96.16亿平方米;全国商品房空置面积1.23亿平方米,其中,商品住宅为0.74亿平方米。按照国外的算法,商品房的空置率只有0.827%,商品住宅则只有0.77%——如此状态下,房价怎能不上涨呢?
此外,市场上有一定比例的空置十分正常:
其一,商品房竣工验收后不一定会即刻转移到消费者手中,它们要销售出去或出租出去,有时需要一个合理的时间段(类似工业产品的库存期);
其二,由于位置、施工质量、楼层、朝向、设计、周边环境等原因,总会有一些商品房要很费劲并拖后很长时间才能卖出去,甚至根本卖不出去,它们也表现为空置状态。
如此看来,这些年国家统计局发布的商品房空置率数据与外国学者使用的数据毫无可比性,据此给出的结论也就不正确了——它应尽快修正自己的结论并向全社会声明,以避免继续误导宏观决策。