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一年一度的3·15消费者权益保护日又到了。
商品房一直是3·15投诉的重点。据去年3月15日国家工商总局的统计,商品房的申诉量比上年同期大幅增长。房产纠纷的突出表现为:商品房质量问题、面积误差大;开发商延期交房,承诺不兑现;商品房物业管理差,小区设施不完善,服务态度差,广告宣传与实际情况不符等。
今年3·15的主题是“消费与环境”,在此记者特将贵阳房地产市场去年一些具有代表性的房产投诉和纠纷作了个汇总,并请一些资深地产方面的法律专家进行点评,以期望能给购房者带来一些启示,从而明明白白购房。
烦恼一天花乱坠的宣传辨不清真假
案例一:2004年,贵阳市云岩区螺丝路26栋13户住户与房开公司签订了“商品房购销合同”,购买了其商住楼,在签订合同前,原告发现被告冷饮公司和肉联厂14个冷却塔紧邻商住楼,但在看房时只有两个冷却塔开放。加之被告房开公司的销售人员向购房户称:两家厂要搬迁,其内部共14个冷却塔只开两个,而且只开白天,不开晚上,只开夏天,冬天不生产,不会对住房环境造成影响。在这种情况下杜先生等人购买了位于此处的商品房。但入住后,却发现这14个冷却塔有时候24小时工作,发出的噪声简直让人无法正常生活。住户们有的要吃安眠药才能入睡,有的只能将新房闲置,自己到其他地方居住。2005年,住户将房开公司告上乌当区人民法院。
天职律师事务所汪劲松律师:消费者在购房时不要轻信房产广告,购房时应实地考察;对于那些陈述不透彻、避实就虚的广告文案要格外留心,可以要求开发商将相关内容写入商品房买卖合同,并约定违约责任,减少纠纷,如果是现房,消费者可以通过对房屋的实地考察辨别真伪。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”
因此,符合规定的售房广告为有效要约,是合同的内容,开发商要因此而受到约束,如不能兑现广告中的承诺,则开发商应向购房人承担相应的违约责任。
案例二:依照当初的规划图纸,护国路某住宅小区的入口通道有近7米宽,但是购房者入住以后,房开公司占用该通道修建营业房和值班室,使得通道被缩小一半,才3米左右。一旦发生意外,就会给消防救灾、人员疏通造成困难,2005年,该住宅小区众多住户对房开公司不顾安全的做法提出异议。有关人士表示,未经批准擅自更改规划,必须恢复原状,保证配套设施的正常使用功能和业主的合法权益。
天职律师事务所周礼超律师:商品房虚假宣传的产生,主要原因是有的开发商售房心切,在宣传推广时,不按实事求是的原则去办事,片面追求表面文章,诱导购房人的购买欲望,而一些售房代理商考虑到在购房人认购房产、签订认购书后代理活动就终止了,也就是说代理活动是一时性的、短期的,所以代理商为了追求高销售额,难免会做富于刺激性的广告。同时,该案例中房开商更改房屋建设规划,也应经过当地规划局的批准,如未得到批准就建设房屋,则属于一种违法行为,所修的建筑也属于违章建筑,住户可以向主管部门反映,并要求拆除违章建筑,恢复规划原貌,也可以通过法律诉讼要求房开商拆除。